Reparaturen und Instandhaltung: Wer zahlt was im Mietverhältnis

Mietrecht-1x1 für Vermieter · Teil 5 von 7

Erhaltungspflicht, Kleinreparaturen und die Grenzen der Umlage

"Der Mieter muss das doch selbst reparieren" ist einer der hartnäckigsten Irrtümer im Mietrecht. Tatsächlich ist die Grundregel genau umgekehrt: Für die Instandhaltung der Wohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Nur unter engen Voraussetzungen lässt sich ein kleiner Teil davon auf den Mieter übertragen. In diesem fünften Teil unserer Serie "Das 1x1 des Mietrechts für Vermieter" klären wir, wer welche Reparatur zahlt, wann eine Kleinreparaturklausel wirksam ist und wo ihre Grenzen liegen. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, gibt Ihnen aber die entscheidenden Leitplanken.

Die Grundregel: Instandhaltung ist Vermietersache

Der Ausgangspunkt steht in § 535 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Reparaturen und Instandhaltung sind damit zunächst vollständig Ihre Aufgabe als Vermieter, nicht die des Mieters.

Von dieser Grundregel gibt es nur eine praxisrelevante Ausnahme, und die muss ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart sein: die Kleinreparaturklausel.

Die Kleinreparaturklausel: eng begrenzt und formstreng

Mit einer Kleinreparaturklausel dürfen Sie kleinere Reparaturkosten auf den Mieter abwälzen. Die Rechtsprechung ist hier aber sehr streng, und eine fehlerhafte Klausel ist komplett unwirksam, dann tragen Sie wieder alle Kosten selbst. Damit die Klausel hält, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen.

Nur Gegenstände des häufigen Zugriffs

Erfasst sind ausschließlich Teile, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, klassisch Wasserhähne, Lichtschalter, Fenster- und Türgriffe oder Rollladengurte. Reparaturen an Leitungen im Mauerwerk, an der Heizungsanlage oder am Rollladenkasten fallen nicht darunter, ebenso wenig Dinge, die der Mieter kaum beeinflusst.

Zwei Höchstgrenzen sind Pflicht

Die Klausel muss zwei Obergrenzen klar benennen. Erstens eine Einzelgrenze pro Reparatur, in der Praxis meist zwischen 75 und 150 Euro. Übersteigt eine einzelne Reparatur diesen Betrag, muss der Mieter gar nichts zahlen, auch nicht anteilig, dann tragen Sie die vollen Kosten. Zweitens eine Jahresobergrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen zusammenkommen, üblicherweise im Bereich von etwa 6 bis 9 Prozent der Jahreskaltmiete.

Der Mieter darf nicht selbst beauftragen müssen

Die Beauftragung der Reparatur muss immer beim Vermieter liegen, er trägt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Instandhaltung. Eine Klausel, die den Mieter zwingt, selbst einen Handwerker zu beauftragen, oder die ihn pauschal an allen Reparaturen beteiligt, ist unwirksam.

Wichtig: Wartung ist nicht gleich Reparatur

Ein häufiger Streitpunkt ist die Abgrenzung zur Instandhaltung im größeren Sinn und zur Modernisierung. Größere Reparaturen und Instandsetzungen bleiben immer beim Vermieter. Sie lassen sich weder über die Kleinreparaturklausel noch als Modernisierung auf den Mieter abwälzen, dazu mehr in Teil 4 zur Mieterhöhung, wo wir die Abgrenzung von Modernisierung und Instandsetzung behandeln. Auch bei der Nebenkostenabrechnung gilt: Reparaturkosten sind nicht umlagefähig, siehe Teil 3.

Wenn ein Mangel auftritt: die Pflichten des Vermieters

Zeigt der Mieter einen Mangel an, etwa eine defekte Heizung oder Feuchtigkeit, sind Sie zur Beseitigung verpflichtet. Reagieren Sie nicht, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern oder den Mangel nach Fristsetzung selbst beseitigen lassen und die Kosten von Ihnen verlangen. Wichtig ist deshalb, Mängelanzeigen ernst zu nehmen und zügig zu handeln, das erspart im Zweifel Mietminderung und Streit.

FAQ

Muss der Mieter Reparaturen selbst zahlen?

Grundsätzlich nein. Nach § 535 BGB ist die Instandhaltung Vermietersache. Nur kleinere Reparaturen können über eine wirksame Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen werden.

Wie hoch darf eine Kleinreparatur maximal sein?

Die Einzelgrenze liegt in der Praxis meist zwischen 75 und 150 Euro. Wird sie überschritten, zahlt der Mieter gar nichts, auch nicht anteilig. Zusätzlich braucht die Klausel eine Jahresobergrenze.

Was passiert, wenn die Kleinreparaturklausel fehlerhaft ist?

Dann ist sie unwirksam, und Sie als Vermieter tragen sämtliche Reparaturkosten selbst. Eine unwirksame Klausel nützt Ihnen nicht.

Welche Reparaturen fallen nicht unter die Klausel?

Alles, was nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegt, etwa Leitungen im Mauerwerk, die Heizungsanlage oder der Rollladenkasten. Auch größere Instandsetzungen bleiben immer beim Vermieter.

Was muss ich tun, wenn der Mieter einen Mangel meldet?

Sie sind zur Beseitigung verpflichtet. Reagieren Sie nicht zügig, kann der Mieter die Miete mindern oder den Mangel nach Fristsetzung selbst beheben lassen und die Kosten geltend machen.

Weitere Fragen beantworten wir in unseren Häufigen Fragen.

Klare Regeln zu Reparaturen ersparen viel Ärger im Mietverhältnis. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, unterstützen wir Sie mit einer fundierten Einschätzung und einem verlässlichen Ablauf. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Für die rechtssichere Gestaltung von Reparaturklauseln vermitteln wir Ihnen bei Bedarf einen Fachanwalt für Mietrecht.

Die Serie im Überblick:

• Teil 1: Der Mietvertrag
• Teil 2: Die Mietkaution
• Teil 3: Die Nebenkostenabrechnung
• Teil 4: Die Mieterhöhung
• Teil 5: Reparaturen und Instandhaltung (dieser Beitrag)
• Teil 6: Die Kündigung durch den Vermieter
• Teil 7: Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

Zurück zu Teil 4: Die Mieterhöhung · Weiter zu Teil 6: Die Kündigung durch den Vermieter