Die Mieterhöhung: Welche Wege es gibt und was zulässig ist

Mietrecht-1x1 für Vermieter · Teil 4 von 7

Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Modernisierung richtig anwenden

Die Miete anzupassen ist das gute Recht jedes Vermieters, aber kaum irgendwo passieren so viele Formfehler wie hier, und ein einziger Fehler kann das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam machen. Das Mietrecht kennt gleich mehrere Wege zur Mieterhöhung, und jeder folgt eigenen Regeln, Grenzen und Fristen. In diesem vierten Teil unserer Serie "Das 1x1 des Mietrechts für Vermieter" zeigen wir, welche Wege es gibt, wie hoch Sie erhöhen dürfen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, gibt Ihnen aber eine belastbare Orientierung.

Die vier Wege zur Mieterhöhung

Grundsätzlich gibt es vier rechtliche Grundlagen, um die Miete zu erhöhen. Welche in Frage kommt, hängt vom Mietvertrag und von der Situation ab.

Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist der häufigste und zugleich formal anspruchsvollste Weg. Er erfordert die Zustimmung des Mieters. Die Staffelmiete (§ 557a BGB) und die Indexmiete(§ 557b BGB) sind schon im Mietvertrag vereinbart und brauchen keine gesonderte Zustimmung mehr, die Erhöhung folgt den festgelegten Regeln. Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) schließlich erlaubt es, einen Teil der Kosten einer echten Modernisierung auf die Miete umzulegen. Zu Staffel- und Indexmiete finden Sie die Grundlagen in Teil 1 zum Mietvertrag. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die beiden Wege, die im laufenden Mietverhältnis am meisten Fragen aufwerfen: die Vergleichsmiete und die Modernisierung.

Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Dieser Weg erlaubt Ihnen, die Miete an das anzupassen, was für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist. Damit das wirksam ist, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenpassen.

Die Sperrfrist

Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert gewesen sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen bei dieser Frist nicht mit.

Die Begründung

Sie müssen die verlangte Miete begründen, damit der Mieter sie nachvollziehen kann. Zulässige Begründungsmittel sind vor allem der Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ein qualifizierter Mietspiegel gilt dabei als das stärkste Begründungsmittel.

Die Kappungsgrenze

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, dürfen Sie nicht unbegrenzt erhöhen. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung festlegen, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent. Wichtig ist der Bezugspunkt: Maßgeblich ist die Miete, die vor drei Jahren galt, und der Zeitraum rollt gleitend ab dem Zeitpunkt, ab dem die neue Erhöhung wirken soll.

Ein Rechenbeispiel: Lag die Nettokaltmiete vor drei Jahren bei 600 Euro, erlaubt die 20-Prozent-Grenze eine Erhöhung auf höchstens 720 Euro, selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt. In einem Gebiet mit abgesenkter Grenze wären es nur 690 Euro.

Die Zustimmung des Mieters

Anders als bei Staffel- oder Indexmiete muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Dafür hat er eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Erst danach, ab Beginn des dritten Monats, wird die neue Miete fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt nur der Weg der Zustimmungsklage. Wenn Sie ein konkretes Erhöhungsschreiben aufsetzen möchten, achten Sie besonders auf die korrekte Frist und Begründung, denn genau hier scheitern viele Verlangen.

Die Modernisierungsumlage

Haben Sie in die Immobilie investiert und sie dadurch verbessert, etwa durch energetische Sanierung, neue Fenster oder den Einbau eines Aufzugs, dürfen Sie nach § 559 BGB einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen: bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr.

Auch hier gibt es eine Grenze, die von der Kappungsgrenze der Vergleichsmiete unabhängig ist: Die Miete darf durch die Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um 2 Euro.

Entscheidend ist die Ankündigung: Sie müssen die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB), mit Art und Umfang der Maßnahme, dem voraussichtlichen Beginn und der Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten.

Die wichtige Abgrenzung: Modernisierung oder Instandsetzung?

Hier liegt der häufigste Fehler. Nur echte Modernisierungen, also Verbesserungen, dürfen umgelegt werden. Reine Instandsetzungen oder Reparaturen, mit denen der ursprüngliche Zustand nur erhalten oder wiederhergestellt wird, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wer eine ohnehin fällige Reparatur als Modernisierung deklariert, macht die Umlage angreifbar. Mehr zur Abgrenzung von Instandhaltung finden Sie in Teil 5 zu Reparaturen und Instandhaltung.

Die häufigsten Formfehler

Die meisten Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Typische Fehler:

Das Erhöhungsverlangen wird nicht in Textform gestellt oder nicht ausreichend begründet. Die Sperrfrist von 15 Monaten wird nicht eingehalten. Die Kappungsgrenze wird überschritten, weil frühere Erhöhungen nicht mitgerechnet wurden. Die falsche Person wird angeschrieben, bei mehreren Mietern müssen in der Regel alle im Vertrag genannten Personen einbezogen werden. Oder die Überlegungsfrist des Mieters wird nicht korrekt berücksichtigt.

FAQ

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Bei der Erhöhung zur Vergleichsmiete muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen dabei nicht mit.

Wie viel darf ich maximal erhöhen?

Bei der Vergleichsmiete höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Modernisierungsumlage folgt einer eigenen Grenze.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Bei der Erhöhung zur Vergleichsmiete ja. Er hat dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Bei Staffel-, Index- und Modernisierungserhöhungen ist keine Zustimmung nötig.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung?

Eine Modernisierung verbessert die Immobilie und ist umlagefähig. Eine Instandsetzung erhält oder repariert nur den bestehenden Zustand und darf nicht umgelegt werden.

Wie begründe ich die Mieterhöhung richtig?

Am stärksten über einen qualifizierten Mietspiegel, alternativ über drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ohne nachvollziehbare Begründung ist das Verlangen unwirksam.

Wann sollte das Schreiben zugehen, damit die Erhöhung zum Wunschtermin gilt?

Wegen der Überlegungsfrist wird die neue Miete erst ab dem dritten Monat nach Zugang fällig. Für einen bestimmten Starttermin muss das Schreiben also entsprechend früher zugehen.

Weitere Fragen beantworten wir in unseren Häufigen Fragen.

Eine korrekt begründete Mieterhöhung beginnt mit der richtigen Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, unterstützen wir Sie mit einer fundierten Markteinschätzung. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Für die rechtssichere Formulierung eines Erhöhungsverlangens vermitteln wir Ihnen bei Bedarf einen Fachanwalt für Mietrecht.

Die Serie im Überblick:

• Teil 1: Der Mietvertrag
• Teil 2: Die Mietkaution
• Teil 3: Die Nebenkostenabrechnung
• Teil 4: Die Mieterhöhung (dieser Beitrag)
• Teil 5: Reparaturen und Instandhaltung
• Teil 6: Die Kündigung durch den Vermieter
• Teil 7: Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

Zurück zu Teil 3: Die Nebenkostenabrechnung · Weiter zu Teil 5: Reparaturen und Instandhaltung