Die Kündigung durch den Vermieter: Eigenbedarf, Fristen und die häufigsten Fehler

Mietrecht-1x1 für Vermieter · Teil 6 von 7

Wann und wie Vermieter ein Mietverhältnis rechtssicher beenden können

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist für Vermieter das rechtlich heikelste Thema überhaupt. Während der Mieter mit einer dreimonatigen Frist und ohne jede Begründung kündigen kann, ist die Vermieterkündigung streng reglementiert. Sie braucht immer einen gesetzlich anerkannten Grund, und schon ein kleiner Fehler bei Grund, Form oder Frist macht sie unwirksam und kostet wertvolle Monate. In diesem sechsten Teil unserer Serie "Das 1x1 des Mietrechts für Vermieter" zeigen wir, wann und wie Sie rechtssicher kündigen können. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, und gerade hier empfehlen wir dringend, vor einer Kündigung fachanwaltlichen Rat einzuholen.

Der Grundsatz: Kündigung nur mit berechtigtem Interesse

Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis können Sie als Vermieter nur beenden, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung haben (§ 573 BGB). Dieser besondere Kündigungsschutz schützt den Mieter vor willkürlichen Kündigungen. Das Gesetz nennt drei Hauptkategorien:

Die Pflichtverletzung des Mieters, etwa erheblicher Zahlungsverzug oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Der Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung für sich oder bestimmte Angehörige benötigen. Und die wirtschaftliche Verwertung, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert würden, ein rechtlich enger und schwer durchsetzbarer Grund.

Der mit Abstand häufigste Fall ist der Eigenbedarf, auf den wir uns hier konzentrieren.

Die Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts benötigen.

Für wen Sie Eigenbedarf anmelden dürfen

Der begünstigte Personenkreis ist begrenzt. Dazu zählen neben Ihnen selbst insbesondere nahe Angehörige wie Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel sowie unter Umständen Geschwister, Nichten und Neffen. Für entferntere Personen ist Eigenbedarf in der Regel nicht durchsetzbar. Wichtig: Die Räume müssen als Wohnung genutzt werden. Ein Bedarf für gewerbliche Zwecke, als Büro oder Lager rechtfertigt keinen Eigenbedarf.

Wie Sie den Eigenbedarf begründen müssen

Hier passieren die meisten Fehler. Die Begründung muss im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB), nachträgliche Begründungen sind grundsätzlich unzulässig. Ein pauschales "Ich melde Eigenbedarf an" genügt nicht. Sie müssen die Bedarfsperson eindeutig identifizierbar benennen (die namentliche Nennung ist nicht zwingend, aber die Person muss klar bestimmbar sein) und das Nutzungsinteresse konkret und nachvollziehbar darlegen. Der BGH verlangt einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch.

Die Kündigungsfristen

Anders als beim Mieter verlängern sich die Fristen für den Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• ab 5 Jahren: 6 Monate
• ab 8 Jahren: 9 Monate

Damit der erste Monat mitzählt, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen. Samstage gelten dabei als Werktage. Den Zugang sollten Sie immer nachweisbar gestalten, am sichersten durch Übergabe mit Empfangsbestätigung oder Einwurf durch einen Zeugen.

Die Form: schriftlich und unterschrieben

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder mündlich ist unwirksam. Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle die Kündigung aussprechen, und sie muss sich an alle Mieter richten.

Die Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen

Ein wichtiger Sonderfall: Wurde die vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, greift eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Eigenbedarf können Sie dann frühestens drei Jahre nach dem Erwerb geltend machen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert.

Ein reiner Eigentümerwechsel ohne Umwandlung löst dagegen keine Sperrfrist aus. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Als Käufer treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein und können ab Grundbucheintragung mit den normalen Fristen kündigen. Das ist ein Punkt, der beim Kauf einer vermieteten Immobilie oft übersehen wird.

Die häufigsten Fehler und ihre Folgen

In der Praxis scheitern Vermieterkündigungen fast immer an denselben Punkten: eine zu pauschale Begründung, die falsche Form, ein Fristfehler beim Zugang oder eine nicht beachtete Sperrfrist.

Besonders teuer wird der vorgetäuschte Eigenbedarf: Wird der angemeldete Bedarf nur vorgeschoben oder nach dem Auszug des Mieters gar nicht umgesetzt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Deshalb sollten Sie Eigenbedarf nur anmelden, wenn er tatsächlich besteht und Sie ihn auch belegen können.

FAQ

Kann ich als Vermieter jederzeit kündigen?

Nein. Sie brauchen immer ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Eine grundlose ordentliche Kündigung ist bei Wohnraum nicht möglich.

Für welche Personen darf ich Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, für Familienangehörige (etwa Kinder, Eltern, Enkel) und für Angehörige des Haushalts. Für entferntere Personen ist Eigenbedarf meist nicht durchsetzbar, und die Nutzung muss zu Wohnzwecken erfolgen.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Sie richten sich nach der Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate ab fünf Jahren, neun Monate ab acht Jahren. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, damit dieser mitzählt.

Muss die Kündigung schriftlich sein?

Ja, schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter. E-Mail, Fax oder mündliche Kündigung sind unwirksam. Die Begründung muss im Schreiben selbst stehen.

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben oder nach dem Auszug nicht umgesetzt, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Eigenbedarf sollte deshalb nur angemeldet werden, wenn er echt und belegbar ist.

Ich habe eine vermietete Wohnung gekauft, kann ich sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Bei einem reinen Kauf ohne Umwandlung treten Sie in den Mietvertrag ein und können ab Grundbucheintragung mit den normalen Fristen kündigen. Wurde die Wohnung dagegen umgewandelt, gilt eine Sperrfrist von drei bis zu zehn Jahren.

Weitere Fragen beantworten wir in unseren Häufigen Fragen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist rechtlich anspruchsvoll und sollte nie ohne fachkundige Prüfung erfolgen. Wenn Sie über den Verkauf einer vermieteten Immobilie nachdenken, statt zu kündigen, unterstützen wir Sie gern mit einer fundierten Einschätzung, mehr dazu auch in Teil 1 zum Mietvertrag. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Für die rechtssichere Kündigung vermitteln wir Ihnen bei Bedarf einen Fachanwalt für Mietrecht.

Die Serie im Überblick:

• Teil 1: Der Mietvertrag
• Teil 2: Die Mietkaution
• Teil 3: Die Nebenkostenabrechnung
• Teil 4: Die Mieterhöhung
• Teil 5: Reparaturen und Instandhaltung
• Teil 6: Die Kündigung durch den Vermieter (dieser Beitrag)
• Teil 7: Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

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