Die Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung, was Vermieter dürfen

Mietrecht-1x1 für Vermieter · Teil 2 von 7

Die Sicherheit richtig verlangen, anlegen und abrechnen

Die Kaution ist Ihre Sicherheit als Vermieter, zugleich aber eines der am strengsten regulierten Themen im Mietrecht und einer der häufigsten Streitpunkte vor den Mietgerichten. Der Grund liegt in einem verbreiteten Missverständnis: Viele behandeln die Kaution wie eigenes Geld. Das ist sie nicht. Sie gehört dem Mieter, Sie verwalten sie nur treuhänderisch. In diesem zweiten Teil unserer Serie "Das 1x1 des Mietrechts für Vermieter" gehen wir die drei Phasen durch, in denen Fehler passieren: die Kaution korrekt verlangen, sauber anlegen und am Ende fristgerecht abrechnen. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, gibt Ihnen aber die wichtigsten Leitplanken.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die zentrale Regel steht in § 551 BGB: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also drei Monatsmieten ohne Betriebs- und Heizkosten. Wird eine höhere Summe vereinbart, ist der überschießende Teil von Anfang an unwirksam.

Ein wichtiger Punkt vorab: Eine Kaution ist keine Selbstverständlichkeit. Sie können sie nur verlangen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Steht dort nichts, schuldet der Mieter auch keine.

Und der Mieter hat ein Ratenrecht: Er darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn, die beiden weiteren mit den folgenden Monatsmieten. Klauseln, die eine sofortige Vollzahlung fordern oder das Ratenrecht ausschließen, sind unwirksam.

Das Trennungsgebot: die Kaution richtig anlegen

Hier passiert der häufigste und folgenreichste Fehler. § 551 Abs. 3 BGB verlangt das sogenannte Trennungsgebot: Sie müssen die Geldkaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, klassisch auf einem separaten Kautionskonto, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Der Sinn dahinter: Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, ist das Geld im Insolvenzfall nicht geschützt. Verletzt der Vermieter das Trennungsgebot, hat der Mieter zudem ein starkes Druckmittel: Er darf die Zahlung laufender Mieten bis zur Höhe der Kaution zurückhalten, bis der Vermieter den Nachweis der getrennten Anlage erbringt.

Statt einer Barkaution sind auch andere Sicherheiten möglich, etwa eine verpfändete Sparanlage oder eine Bürgschaft. Eine starre vertragliche Festlegung ausschließlich auf Bargeld ist unzulässig.

Die Rückzahlung: Fristen und der Sicherheitseinbehalt

Nach dem Auszug hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution samt Zinsen. Einen gesetzlich fixen Termin gibt es nicht, in der Praxis gilt ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten als angemessen. In dieser Zeit dürfen Sie prüfen, ob offene Forderungen bestehen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Bestehen konkrete offene Forderungen, etwa Mietrückstände oder Schäden, dürfen Sie einen entsprechenden Betrag einbehalten. Ist lediglich die Nebenkostenabrechnung noch nicht fertig, dürfen Sie einen angemessenen Teil als Sicherheitseinbehalt zurückbehalten, typischerweise ein bis drei Monatsmieten, bis die Abrechnung vorliegt. Was Sie nicht dürfen: die gesamte Kaution pauschal blockieren, obwohl nur ein kleiner Betrag offen sein könnte. Für einen einbehaltenen Betrag sollten Sie dem Mieter immer eine nachvollziehbare Erklärung geben.

Ob Sie Kosten für Schönheitsreparaturen von der Kaution abziehen dürfen, hängt davon ab, ob eine wirksame Renovierungsklausel im Vertrag steht, dazu mehr in Teil 1 zum Mietvertrag. Ob und wie Sie Nebenkosten nachfordern können, behandeln wir in Teil 3 zur Nebenkostenabrechnung.

FAQ

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten, also drei Monatsmieten ohne Betriebs- und Heizkosten (§ 551 BGB). Ein darüber hinausgehender Betrag ist unwirksam.

Muss ich die Kaution verzinsen?

Ja. Die Geldkaution muss getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich angelegt werden, zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Der Mieter hat das Recht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam.

Wie lange darf ich die Kaution nach dem Auszug behalten?

Einen festen Termin gibt es nicht, üblich sind drei bis sechs Monate zur Prüfung. Steht nur die Nebenkostenabrechnung noch aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil als Sicherheitseinbehalt zurückbehalten, nicht aber die gesamte Kaution pauschal.

Was passiert, wenn ich die Kaution nicht getrennt anlege?

Der Mieter kann den Nachweis der getrennten Anlage verlangen und bis dahin laufende Mieten bis zur Höhe der Kaution zurückhalten. Zudem ist das Geld im Insolvenzfall nicht geschützt.

Weitere Fragen beantworten wir in unseren Häufigen Fragen.

Die Kaution ist schnell zum Streitfall geworden, wenn Anlage oder Abrechnung nicht sauber laufen. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, unterstützen wir Sie mit einer fundierten Einschätzung und einem verlässlichen Ablauf. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Für rechtliche Detailfragen vermitteln wir Ihnen bei Bedarf einen Fachanwalt für Mietrecht.

Die Serie im Überblick:

• Teil 1: Der Mietvertrag
• Teil 2: Die Mietkaution (dieser Beitrag)
• Teil 3: Die Nebenkostenabrechnung
• Teil 4: Die Mieterhöhung
• Teil 5: Reparaturen und Instandhaltung
• Teil 6: Die Kündigung durch den Vermieter
• Teil 7: Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

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