Notartermin beim Immobilienverkauf: Ablauf und Kosten in Regensburg und Cham

Beim Immobilienverkauf ist der Notartermin der verbindliche Abschluss einer längeren Vorbereitung. Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabe und bekannte Besonderheiten der Immobilie sollten geklärt sein, bevor der Vertrag vorgelesen wird. Dann können Sie sich beim Termin auf die Fragen konzentrieren, die noch offen sind.

Ob Sie eine Wohnung in Regensburg oder ein Haus im Landkreis Cham verkaufen: Die gesetzlichen Regeln und Gebühren sind dieselben. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Sie vor der Beurkundung prüfen sollten, was beim Notar geschieht und wann Sie nach der Unterschrift mit Kaufpreis und Übergabe rechnen können.

Das Wichtigste zum Notartermin auf einen Blick

• Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
• Prüfen Sie den Vertragsentwurf vor dem Termin. Achten Sie besonders auf Kaufpreis, Fälligkeit, bestehende Belastungen, mitverkaufte Gegenstände und Übergabe.
• Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen. Sie können jederzeit nachfragen und Änderungen ansprechen.
• Der Käufer zahlt üblicherweise erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Die Schlüsselübergabe erfolgt nach der vereinbarten Regelung, meist nach Eingang des Kaufpreises.
• Meist übernimmt der Käufer die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Kosten für die Löschung eigener Grundschulden trägt regelmäßig der Verkäufer.

Vor dem Notartermin: Vertrag und Unterlagen prüfen

Den Kaufvertragsentwurf rechtzeitig lesen

Der Notar benötigt die Daten der Beteiligten, die Angaben zum Grundstück oder zur Wohnung, den vereinbarten Kaufpreis und die Absprachen zur Übergabe. Auch bestehende Grundschulden, ein Wohnrecht oder mitverkaufte Gegenstände gehören früh auf den Tisch. Aus diesen Informationen erstellt der Notar den Vertragsentwurf.

Lesen Sie ihn vollständig, auch wenn er beim Termin noch einmal vorgelesen wird. Stimmen Kaufpreis und Zahlungsweg? Ist klar, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen? Sind eine Einbauküche oder andere Gegenstände richtig erfasst? Fehlt eine Vereinbarung, lassen Sie sie vor dem Termin klären.

Bei bestimmten Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Für einen Verkauf zwischen Privatpersonen gilt diese gesetzliche Zweiwochenregel nicht. Auch hier lohnt es sich, den Entwurf mit ausreichend Zeit anzufordern und Fragen vorab an den Notar zu schicken.

Diese Unterlagen benötigen Verkäufer

Welche Nachweise im Einzelfall erforderlich sind, teilt Ihnen das Notariat mit. Halten Sie insbesondere Folgendes bereit:

• einen gültigen Personalausweis oder Reisepass;
• Angaben zu noch bestehenden Darlehen und zur finanzierenden Bank;
• bei einer geerbten Immobilie die vorhandenen Erbnachweise;
• bei einer Eigentumswohnung die relevanten Unterlagen der Eigentümergemeinschaft;
• Angaben zu Personen, die mit unterschreiben oder vertreten werden müssen.

Die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf hilft Ihnen, fehlende Dokumente früh zu erkennen. Prüfen Sie außerdem vor der Terminvereinbarung, ob die Finanzierung des Käufers geklärt ist.

Den Notar können die Beteiligten frei wählen. Das Grundbuchamt richtet sich dagegen nach der Lage der Immobilie. Ein Haus im Landkreis Cham kann also auch bei einem Notar in Regensburg beurkundet werden.

So läuft der Notartermin ab

Planen Sie für einen üblichen Kaufvertrag ungefähr eine Stunde ein; bei mehreren Beteiligten oder besonderen Vereinbarungen kann es länger dauern.

1. Identität feststellen: Der Notar prüft die Ausweise der Personen, die Erklärungen abgeben.
2. Vertrag vorlesen und erläutern: Die Niederschrift wird in Gegenwart des Notars vorgelesen. Er erklärt die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen.
3. Fragen und Änderungen klären: Unterbrechen Sie, wenn etwas unklar ist. Änderungen müssen vor der Unterschrift in den Vertrag aufgenommen werden. Größere offene Punkte können einen neuen Termin nötig machen.
4. Vertrag unterschreiben: Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnen die Urkunde. Der Kaufvertrag ist damit grundsätzlich bindend; ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es nicht.
5. Gegebenenfalls Grundschuld bestellen: Finanziert der Käufer den Kauf, kann die Grundschuldbestellung im selben Termin oder gesondert erfolgen.

Nach der Unterschrift: Kaufpreiszahlung und Übergabe

Mit der Beurkundung ist die Immobilie weder bezahlt noch bereits im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben. Der Notar kümmert sich nun um die vertraglich vorgesehenen Schritte. Dazu gehören häufig die Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen und die Unterlagen zur Löschung von Belastungen.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Käufer soll erst zahlen, wenn die Voraussetzungen für einen gesicherten Erwerb vorliegen. Dazu gehört regelmäßig die Vormerkung im Grundbuch. Der Notar prüft die vereinbarten Voraussetzungen und verschickt dann die Fälligkeitsmitteilung. Maßgeblich für die Zahlungsfrist ist der Kaufvertrag.

Ist Ihr Darlehen noch nicht abbezahlt, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an Ihre Bank fließen. Sie erhalten den verbleibenden Betrag. Welche Belastungen gelöscht werden und wie die Zahlung aufgeteilt wird, bereitet der Notar anhand der Unterlagen Ihrer Bank vor.

Wann erfolgen Übergabe und Grundbucheintrag?

Die Übergabe findet zu dem Zeitpunkt statt, den Sie im Vertrag vereinbart haben – häufig nach vollständigem Eingang des Kaufpreises. Halten Sie Schlüssel, Zählerstände und übergebene Unterlagen in einem Protokoll fest.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt später. Dafür benötigt das Grundbuchamt unter anderem die erforderlichen Nachweise und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Ein festes Datum lässt sich dafür nicht versprechen.

Welche Kosten entstehen rund um den Notartermin?

Stand: Oktober 2026. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Ein Notar in Cham berechnet für denselben Geschäftswert keine frei ausgehandelten anderen Gebühren als ein Notar in Regensburg.

Notar- und Grundbuchkosten

Für den Kaufvertrag fallen insbesondere Gebühren für die Beurkundung sowie – je nach Abwicklung – für Vollzug und Betreuung an. Das Grundbuchamt berechnet unter anderem die Vormerkung und die Eigentumsumschreibung. Bei einer Finanzierung kommen Gebühren für die Grundschuld hinzu.

Die konkrete Rechnung hängt vom Geschäftswert und vom Vertragsinhalt ab. Lassen Sie sich bei besonderen Vereinbarungen eine Kostenschätzung vom Notariat geben.

Grunderwerbsteuer in Bayern

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Bewegliches, mitverkauftes Inventar gehört grundsätzlich nicht zum Grundstück. Es sollte im Vertrag mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden; die steuerliche Behandlung im Einzelfall prüft das Finanzamt.

Wer trägt welche Kosten?

Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten des Kaufvertrags, der Eigentumsumschreibung und die Grunderwerbsteuer übernimmt. Der Verkäufer trägt regelmäßig die Kosten, die zur Löschung seiner eigenen Belastungen entstehen. Gegenüber Notar und Grundbuchamt sowie bei der Grunderwerbsteuer können beide Vertragsparteien dennoch gesetzlich haften. Die vertragliche Kostenverteilung regelt, wer die Belastung zwischen Käufer und Verkäufer letztlich tragen soll.

Die Maklerprovision ist ein eigener Kostenpunkt und richtet sich nach der getroffenen Vereinbarung.

Rechenbeispiel: Immobilie für 300.000 Euro

Bei einem unkomplizierten Kauf ohne Finanzierung können als grobe Orientierung etwa 2.300 Euro für den Notar und 950 Euro für das Grundbuch anfallen. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem steuerpflichtigen Kaufpreis von 300.000 Euro 10.500 Euro. Das ergibt zusammen ungefähr 13.750 Euro.

Das Beispiel ist keine verbindliche Kostenberechnung. Eine Grundschuld, die Löschung bestehender Belastungen oder weitere Vereinbarungen verändern den Betrag.

Worauf Verkäufer besonders achten sollten

• Restschuld klären: Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach dem noch offenen Betrag und den Unterlagen für die Lastenfreistellung. Der Notar kann die Ablösung aus dem Kaufpreis vorbereiten. Mehr dazu steht im Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit.
• Bekannte Mängel ansprechen: Besprechen Sie bekannte Probleme vor der Beurkundung und lassen Sie relevante Vereinbarungen im Vertragsentwurf festhalten.
• Übergabe konkret regeln: Klären Sie Datum, Räumung, Schlüssel, Zählerstände und mitverkaufte Gegenstände.
• Weitere Beteiligte einplanen: Bei einer Erbengemeinschaft oder einer Vertretung muss früh feststehen, wer wirksam unterschreiben kann.
• Steuerfragen vorher prüfen: Wenn beim Verkauf ein steuerpflichtiger Gewinn in Betracht kommt, klären Sie Ihren Fall vor der Unterschrift mit einer Steuerberatung.

Häufige Fragen zum Notartermin

Kann ich mich beim Notartermin vertreten lassen?

Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Klären Sie die Vertretung frühzeitig mit dem Notar: Er kann Ihnen sagen, welche Vollmacht oder nachträgliche Genehmigung in Ihrem Fall benötigt wird.

Was passiert, wenn die Finanzierung des Käufers platzt?

Ein bereits beurkundeter Vertrag bleibt grundsätzlich verbindlich. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt es auf die vertraglichen Regelungen und die weiteren rechtlichen Schritte an. Für Verkäufer ist deshalb entscheidend, die Finanzierung vor dem Notartermin prüfen zu lassen. Im Ernstfall sollten Sie sich individuell rechtlich beraten lassen.

Kann man nach der Beurkundung vom Kaufvertrag zurücktreten?

Ein allgemeines Widerrufsrecht besteht nicht. Ob ein Rücktritt möglich ist, hängt vom Vertrag und vom konkreten Grund ab – etwa davon, ob eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt. Fragen Sie bei Unsicherheit vor der Unterschrift nach, statt auf eine spätere Lösung zu vertrauen.

Gut vorbereitet zum Notartermin

Ein guter Notartermin bringt keine Überraschungen: Die Finanzierung ist geklärt, die Unterlagen liegen vor und beide Seiten haben den Vertragsentwurf verstanden. Wenn Sie Ihre Immobilie in Regensburg oder im Landkreis Cham verkaufen möchten, begleiten wir die Abstimmung mit Käufer und Notariat bis zur Übergabe.

Fragen Sie eine unverbindliche Wertermittlung an. Wir besprechen mit Ihnen auch, welche Schritte für Ihren konkreten Verkauf vor dem Notartermin noch offen sind.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Gebühren und Abläufe für Ihren Fall klärt das Notariat.