Was ist mein Haus im Landkreis Cham wert? Bodenrichtwerte, Preisfallen und die Käuferperspektive

Wie Eigentümer in Cham, Roding, Bad Kötzting und im Lamer Winkel zu einem belegbaren Angebotspreis kommen

Ein Haus ist mehr als Wohnfläche und Baujahr. Für Sie hängen Jahre daran, für einen Käufer die größte Entscheidung seines Lebens. Der Preis, auf den Sie sich beide einigen, entsteht genau dort, wo diese beiden Sichtweisen aufeinandertreffen.

Deshalb reicht ein Quadratmeterpreis aus dem Internet nicht. Wer den Wert seines Hauses im Landkreis Cham realistisch einschätzen will, braucht drei Dinge: den amtlichen Bodenwert seiner konkreten Zone, eine nachvollziehbare Bewertung von Grundstück und Gebäude, und ein Verständnis dafür, wie ein Käufer seine Gesamtkosten rechnet. Diesen Dreischritt gehen wir hier durch.

Der Bodenrichtwert: Welcher Stand im Landkreis Cham gilt

Für den Landkreis Cham gelten die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026. Der Gutachterausschuss beim Landkreis Cham hat seine Bodenrichtwertübersicht vollständig auf diesen Stand aktualisiert, die Werte sind veröffentlicht und abrufbar.

In Bayern werden Bodenrichtwerte im Vollzug des § 196 BauGB alle zwei Jahre zu Beginn eines Jahres mit gerader Jahreszahl festgestellt. Auf den Stichtag 1. Januar 2024 folgte damit der heute gültige 1. Januar 2026, die nächste Feststellung ist für den 1. Januar 2028 vorgesehen. Private Preisportale bilden solche Aktualisierungen häufig zeitverzögert ab. Deshalb lohnt sich der Blick in die amtliche Quelle.

Es gibt zwei Wege zur Auskunft, und der Unterschied ist wichtig:

• Kostenlos und unverbindlich: Über die Webanwendung BORIS-Cham sehen Sie die aktuelle Zonierung sowie die der vorangegangenen Veröffentlichung ein. Antragsberechtigt ist grundsätzlich jedermann.
• Amtlich und kostenpflichtig: Die amtliche Auskunft über die Zonierung ist schriftlich zu bestellen und kostet 25 Euro je Bodenrichtwert. Diese Form brauchen Sie, wenn ein Nachweis gegenüber Dritten verlangt wird.

Entscheidend ist, was ein Bodenrichtwert überhaupt aussagt: Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden innerhalb einer Zone. Er ist nicht der Wert Ihres Hauses. Und er gilt für Ihre Zone, nicht für den Nachbarort. Abweichungen des einzelnen Grundstücks bei Nutzbarkeit, Zuschnitt und Erschließung müssen gesondert berücksichtigt werden, ebenso die Marktentwicklung seit dem Stichtag.

Die Details dazu stehen in den Vorbemerkungen zur Bodenrichtwertkarte für den Stichtag 01.01.2026, die der Landkreis kostenlos zum Download bereitstellt. Quelle: https://www.landkreis-cham.de/service-beratung/gutachterausschuss/ 

Die Datenquelle, die fast niemand nutzt: der Grundstücksmarktbericht

Der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Bodenrichtwerten einen Grundstücksmarktbericht. Darin stehen die Transaktionen über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohneigentum, und vor allem die wertermittlungsrelevanten Daten: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Ertragsfaktoren für den Landkreis Cham.

Das sind genau die Kennzahlen, mit denen ein Sachwert oder Ertragswert an den tatsächlichen örtlichen Markt angepasst wird. Wer sie ignoriert, rechnet an der Region vorbei.

Der Bericht zum Stichtag 01.01.2024 mit den Jahren 2022 und 2023 steht kostenlos zum Download bereit. Ein Zwischenbericht zum Stichtag 01.01.2026 für die Jahre 2024 und 2025 ist erstellt, die Veröffentlichung war bei Redaktionsschluss dieses Beitrags noch offen. Wir arbeiten mit diesen Daten laufend und ordnen sie für Ihr Objekt ein.

Was den Wert Ihres Hauses tatsächlich bestimmt

Lage und Alltagstauglichkeit

Wie gut sind Einkauf, Schule und Arbeitsplatz erreichbar? Liegt das Haus ruhig oder an einer Durchgangsstraße? Wie sind Aussicht, Nachbarschaft und Zufahrt? Innerhalb eines Ortes können sich diese Voraussetzungen erheblich unterscheiden. Eine belastbare Bewertung betrachtet deshalb die konkrete Straße und das unmittelbare Umfeld, nicht die Gemeinde als Ganzes.

Grundstück und Wohnfläche

Neben der Größe zählen Zuschnitt, Hanglage, Erschließung und tatsächliche Nutzbarkeit. Ein großer Garten ist attraktiv und bedeutet Pflegeaufwand. Zusätzliches Baulandpotenzial fließt erst in die Bewertung ein, wenn die baulichen Möglichkeiten geprüft sind.

Die Wohnfläche muss nachvollziehbar berechnet sein. Keller, Dachschrägen und ausgebaute Nebenräume setzen wir nicht pauschal wie vollwertige Wohnräume an. Eine saubere Wohnflächenberechnung ist eines der wirksamsten Instrumente gegen Preisdiskussionen in der Besichtigung.

Zustand und Modernisierungen

Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder bestimmen, welche Investitionen ein Käufer einplanen muss. Rechnungen und Nachweise machen Ihre Modernisierungen belegbar.

Eine Investition erhöht den Verkaufspreis dabei nicht automatisch um denselben Betrag. Ausschlaggebend ist der Nutzen, den sie für einen Käufer heute hat. Eine erneuerte Heizung wirkt anders als ein renoviertes Gäste-WC.

Energie und laufende Kosten

Käufer betrachten neben dem Kaufpreis die Heizkosten und den möglichen Sanierungsbedarf. Energieausweis, Heizungsunterlagen und Angaben zur Dämmung schaffen hier Klarheit. Eine gute Energiekennzahl allein beantwortet allerdings nicht jede Frage zum technischen Zustand.

Welche Dokumente Sie zusammenstellen sollten, finden Sie in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Cham, Roding, Bad Kötzting, Lamer Winkel: Was vor Ort zählt

Der Landkreis Cham ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Die folgenden Standortmerkmale zeigen, welche Fragen bei einer Bewertung jeweils besonders wiegen. Eine pauschale Preisrangfolge lässt sich daraus nicht ableiten.

Cham: kurze Wege im Alltag

Cham ist die zentrale Schulstadt des Landkreises, mit Grund-, Mittel- und Realschulen, Gymnasien, Förderzentren, berufsbildenden Schulen und Fachschulen. Für Familien entscheidet deshalb oft, wie gut Schulen und Betreuung vom konkreten Haus aus erreichbar sind.

Für die Bewertung heißt das: Ein Haus mit kurzen Wegen zu Einkauf, Schule und Bahnhof bietet einen anderen Alltagsnutzen als ein Objekt in einem entfernten Ortsteil. Gleichzeitig gehört die Verkehrsbelastung zentraler Lagen sauber bewertet.

Roding: Arbeitswege und Anbindung

Roding ist über die B 85 und die B 16 gut in Richtung Cham, Schwandorf und Regensburg angebunden.

Aus Käufersicht lohnt der genaue Blick auf den Arbeitsweg: Wie schnell erreicht man Arbeitsplatz und übergeordnete Straßen? Gute Erreichbarkeit ist ein Wertvorteil. Liegt das Grundstück unmittelbar an einer stark befahrenen Straße, bewerten wir die Lärmbelastung gesondert.

Bad Kötzting: Gesundheitsstandort und bequemes Wohnen

Bad Kötzting verbindet die Funktion als Mittelzentrum mit dem Profil eines Kneippheilbads sowie Gesundheits- und Dienstleistungsstandorts. Die Aufstufung zum Mittelzentrum erfolgte 1993, die Ernennung zum Kneippheilbad 2005.

Für die Bewertung rücken damit Alltagstauglichkeit und Zugänglichkeit nach vorne: Sind Einkauf und Gesundheitsangebote fußläufig erreichbar? Gibt es viele Treppen, oder lässt sich das Haus auf einer Ebene nutzen? Der Kurort-Status allein rechtfertigt keinen festen Preisaufschlag, die Zielgruppe, die er anspricht, sehr wohl.

Lamer Winkel: Natur, Aussicht und Nutzungsmöglichkeiten

Arrach, Lam und Lohberg bilden den Lamer Winkel am Fuße von Osser und Arber, alle drei Gemeinden gehören zum Landkreis Cham. Hier gewichtet die Bewertung Aussicht, Hanglage, Zufahrt und Entfernung zur täglichen Versorgung besonders stark.

Wer dauerhaft einzieht, bewertet Arbeitswege anders als jemand, der eine Ferienimmobilie sucht. Eine mögliche Ferienvermietung setzen wir nur auf Grundlage der zulässigen Nutzung, realistischer Einnahmen und der laufenden Kosten an. Mehr dazu auf unserer Seite zum Immobilienverkauf im Lamer Winkel.

So rechnen Käufer, und hier entstehen die Preisfallen

Eigentümer fragen: Was habe ich in dieses Haus investiert? Käufer fragen: Was kostet mich dieses Haus insgesamt, bis ich es so nutzen kann, wie ich möchte?

In diese Rechnung gehen Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierungen und ein finanzieller Puffer ein. Sind Zustand oder Unterlagen unklar, kalkulieren Käufer diesen Puffer größer, und das Angebot fällt niedriger aus. Unklarheit kostet Sie Geld.

Diese fünf Denkfehler kosten im Landkreis Cham am meisten:

• Inserate mit Verkaufspreisen verwechseln. Ein Angebotspreis zeigt die Preisvorstellung des Verkäufers, nicht das Ergebnis. Was tatsächlich gezahlt wurde, steht in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
• Mit einem hohen Wunschpreis starten. Ein deutlich überhöhter Preis schreckt genau die Interessenten ab, die zahlungsfähig sind, und verlängert die Vermarktung. Der zweite Preis ist fast immer schlechter als ein richtiger erster.
• Investitionen vollständig aufschlagen. Eine Modernisierung wird nicht Euro für Euro vergütet. Bewertet wird ihr heutiger Nutzen.
• Sanierungsbedarf kleinreden. Nachvollziehbare Angaben erzeugen mehr Vertrauen und bessere Angebote als beschönigende Formulierungen. Was in der Besichtigung auffällt, kostet doppelt.
• Den Kreisdurchschnitt übernehmen. Ein Durchschnitt bildet weder Ihre Lage noch den Zustand Ihres Hauses ab.

Ein guter Angebotspreis ist ambitioniert und begründbar. Er nimmt die Stärken Ihrer Immobilie ernst und die Fragen der Käuferseite ebenso. Wie das in der Praxis aussieht, zeigen die Verkäufe, die wir im Landkreis begleitet haben.

Wie der Immobilienwert ermittelt wird

Nach § 6 der Immobilienwertermittlungsverordnung sind grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und vor allem nach der Eignung der verfügbaren Daten. Und sie ist zu begründen. Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html 

• Vergleichswertverfahren: Orientierung an geeigneten, tatsächlich verkauften Vergleichsobjekten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser kann das Vergleichswertverfahren besonders aussagekräftig sein, sofern genügend geeignete Vergleichsfälle vorliegen.
• Sachwertverfahren: Betrachtung von Boden und Gebäudesubstanz einschließlich Alter, anschließend Marktanpassung über den örtlichen Sachwertfaktor.
• Ertragswertverfahren: Bewertung anhand der erzielbaren Erträge, maßgeblich bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern.

Die Begründungspflicht ist der Punkt, an dem sich eine seriöse Bewertung von einer Zahl unterscheidet: Sie erfahren bei uns nicht nur, was Ihr Haus wert ist, sondern warum wir zu diesem Verfahren und diesem Ergebnis kommen.

Online-Bewertung oder Besichtigung vor Ort?

Eine Online-Bewertung liefert eine erste Preisspanne. Grundstückszuschnitt, Feuchtigkeit im Keller, die Qualität einer Modernisierung oder die tatsächliche Wohnlage erfasst sie nicht.

Eine Besichtigung ordnet genau diese Besonderheiten ein und klärt die offenen Fragen, bevor ein Käufer sie stellt. Hilfreich sind Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Bauunterlagen und Nachweise über Modernisierungen. Fehlt etwas davon, klären wir im Gespräch, was für eine belastbare Einschätzung ergänzt werden sollte.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung im Landkreis Cham

Welcher Bodenrichtwert-Stichtag gilt im Landkreis Cham aktuell?
Der 1. Januar 2026. Die Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses beim Landkreis Cham ist vollständig auf diesen Stand aktualisiert und veröffentlicht. In Bayern werden die Werte alle zwei Jahre zu Beginn eines Jahres mit gerader Jahreszahl festgestellt.

Kann ich den Hauswert aus dem Bodenrichtwert berechnen?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden. Für die gesamte Immobilie kommen Gebäudezustand, Wohnfläche, Ausstattung, die besonderen Merkmale Ihres Grundstücks und die aktuellen Marktverhältnisse hinzu.

Was kostet eine amtliche Bodenrichtwertauskunft?
25 Euro je Bodenrichtwert, schriftlich zu bestellen. Die unverbindliche Einsicht über die Webanwendung BORIS-Cham ist kostenlos.

Ersetzt Ihre Einschätzung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Unsere Bewertung ist die marktorientierte Grundlage für einen Verkauf. Verlangt eine Behörde, ein Gericht oder ein anderer Empfänger ein förmliches Gutachten, klären wir vorab, welche Anforderungen dieses erfüllen muss, und benennen Ihnen den richtigen Weg.

Ist die Bewertung bei Matador Immobilien kostenlos?
Ja. Unsere marktorientierte Einschätzung für einen möglichen Verkauf ist kostenlos und unverbindlich. Sie gehen damit keine Verkaufsverpflichtung ein.

Ihr Haus im Landkreis Cham, realistisch bewertet

Vielleicht steht Ihr Verkauf schon fest. Vielleicht wollen Sie erst wissen, welche Möglichkeiten Sie haben. In beiden Fällen ist eine belegbare Bewertung die Grundlage, auf der Sie entscheiden.

Wir sehen uns Ihre Immobilie an, prüfen die konkrete Lage, arbeiten mit den amtlichen Daten des Gutachterausschusses und der aktuellen Nachfrage im Landkreis. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts, eine Empfehlung für den Angebotspreis und die Begründung dazu. Kostenlos und unverbindlich, persönlich aus Bad Kötzting.

→ Immobilie im Landkreis Cham bewerten lassen

Wenn Sie wissen möchten, wie der Verkauf danach abläuft: Wir haben den Ablauf beim Hausverkauf in Cham Schritt für Schritt beschrieben.