Grundstücksmarktbericht Landkreis Cham: Was Ihre Immobilie laut amtlichen Zahlen wert ist

2.455 beurkundete Kaufverträge, ausgewertet vom Gutachterausschuss, und was Eigentümer daraus für ihren Verkaufspreis ableiten

Wenn Sie wissen wollen, was Ihr Haus im Landkreis Cham wert ist, schauen Sie vermutlich zuerst in ein Immobilienportal. Dort sehen Sie allerdings nur, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer bezahlt haben. Der Grundstücksmarktbericht des Landkreises Cham zeigt genau diese zweite Zahl, ausgewertet aus jedem einzelnen notariellen Kaufvertrag. An mehreren Stellen fällt das Ergebnis deutlich anders aus, als Eigentümer erwarten.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

• Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses beim Landratsamt Cham wertet ausschließlich beurkundete Kaufpreise aus, keine Angebotspreise.
• Der aktuell verfügbare Bericht trägt den Stichtag 01.01.2024 und umfasst die Kaufverträge der Jahre 2022 und 2023. Ein Zwischenbericht für 2024 und 2025 zum Stichtag 01.01.2026 ist angekündigt.
• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erzielten im Median zwischen 1.243 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei Baujahren der 1960er und 3.611 Euro im Neubau.
• Baureifes Land ist seit 2017 um rund 75 Prozent teurer geworden, während sich die Zahl der Verkäufe mehr als halbiert hat.
• Die Spannen innerhalb einer Baujahresgruppe reichen bis zum Faktor drei. Ein Durchschnittswert ersetzt keine Bewertung.

Was ist der Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Cham?

Der Grundstücksmarktbericht ist die amtliche Auswertung aller Immobilienverkäufe in einem Landkreis. Erstellt wird er vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte beim Landratsamt Cham, einem unabhängigen Gremium nach § 192 BauGB. Dieser führt die Kaufpreissammlung, ermittelt die Bodenrichtwerte im Zweijahresrhythmus und veröffentlicht daraus den Bericht kostenfrei.

Der entscheidende Unterschied zu jeder Portalstatistik liegt in der Datenbasis. Hier fließen ausschließlich echte, beurkundete Kaufpreise ein, die Notare an den Ausschuss melden. Verwandtschaftsverkäufe, Schenkungen, Tauschverträge und Zwangsversteigerungen werden herausgerechnet. Übrig bleibt, was der freie Markt im Landkreis tatsächlich bezahlt hat.

Wie verteilen sich die Immobilienverkäufe im Landkreis Cham?

In den Jahren 2022 und 2023 erfasste der Gutachterausschuss 2.455 auswertbare Kaufurkunden. Die Verteilung überrascht viele Eigentümer:

• 50 Prozent der Verträge betrafen unbebaute Grundstücke, darunter viele land- und forstwirtschaftliche Flächen
• 30 Prozent entfielen auf bebaute Grundstücke
• 20 Prozent auf Wohneigentum, also Eigentumswohnungen und Ferienwohnungen

Beim Geld dreht sich das Bild. Der Teilmarkt bebaut brachte mit 273,8 Millionen Euro rund 64 Prozent des gesamten Geldumsatzes, obwohl er weniger als ein Drittel der Verträge stellt. Unbebaute Grundstücke kamen auf 80,8 Millionen Euro, Wohneigentum auf 76,1 Millionen Euro.

Innerhalb des bebauten Teilmarkts dominiert der Klassiker: 75 Prozent der 725 Verträge betrafen Ein- und Zweifamilienhäuser, auf sie allein entfielen 136,4 Millionen Euro. Beim Wohneigentum lohnt der genaue Blick: 64 Prozent der 495 Verträge waren Eigentumswohnungen, 35 Prozent Ferienwohnungen. Diese Quote gibt es in kaum einem anderen bayerischen Landkreis, und sie verändert die Vermarktungsstrategie erheblich.

Was kostet ein Haus im Landkreis Cham pro Quadratmeter?

Der Gutachterausschuss bildet aus den bereinigten Kaufpreisen Vergleichsfaktoren, also den Preis je Quadratmeter Wohnfläche inklusive Grundstück. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 167 Kaufverträge ausgewertet. Die Mediane nach Baujahresgruppen:

• Baujahre der 1960er: 1.243 Euro pro Quadratmeter
• Baujahre der 1970er: 1.566 Euro pro Quadratmeter
• Baujahre der 1980er: 1.834 Euro pro Quadratmeter
• Baujahre der 1990er: 2.186 Euro pro Quadratmeter
• Baujahre 2000 bis 2020: 2.941 Euro pro Quadratmeter
• Neubau: 3.611 Euro pro Quadratmeter

Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen die Werte bei 1.266 Euro für die Baujahre der 1960er und 1970er, bei 1.781 Euro für die 1980er und 1990er und bei 2.751 Euro für die Jahrgänge 2000 bis 2020.

Ein Rechenbeispiel. Ein freistehendes Haus aus dem Jahr 1975 mit 140 Quadratmetern Wohnfläche landet über den Median bei rund 219.000 Euro. Die tatsächlich beobachtete Spanne dieser Baujahresgruppe reicht jedoch von 667 bis 2.918 Euro pro Quadratmeter, also von rund 93.000 bis rund 409.000 Euro für dasselbe Haus auf dem Papier. Wo Ihre Immobilie in dieser Spanne steht, entscheiden Lage, Grundstückszuschnitt, energetischer Zustand und Modernisierungsstand. Genau diese Einordnung nehmen wir vor, wenn Sie Ihr Haus im Landkreis Cham verkaufenwollen.

Erstmals veröffentlicht der Bericht zusätzlich Gebäudefaktoren. Dabei wird der Bodenwert herausgerechnet, übrig bleibt der reine Gebäudewert je Quadratmeter. Bei einem Haus aus den 1960ern sind das im Median 921 Euro, bei einem Neubau 3.229 Euro. Die Zahl ist unbequem und ehrlich zugleich: Bei älteren Häusern im Landkreis steckt ein erheblicher Teil des Werts im Grundstück, nicht im Gebäude.

Wie stark sind die Hauspreise im Landkreis Cham seit 2020 gestiegen?

Der Bericht stellt die aktuellen Mediane den Werten zum Stichtag 31.12.2020 gegenüber. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ergibt sich:

• 1960er: von 1.045 auf 1.243 Euro, rund 19 Prozent mehr
• 1970er: von 1.088 auf 1.566 Euro, rund 44 Prozent mehr
• 1980er: von 1.508 auf 1.834 Euro, rund 22 Prozent mehr
• 1990er: von 1.684 auf 2.186 Euro, rund 30 Prozent mehr
• 2000 bis 2020: von 2.188 auf 2.941 Euro, rund 34 Prozent mehr
• Neubau: von 2.401 auf 3.611 Euro, rund 50 Prozent mehr

Der Markt hat sich also nicht gleichmäßig bewegt. Neubau und junge Bestandsimmobilien legten deutlich stärker zu als Häuser aus den 1960er Jahren. Wer seinen Preis pauschal mit einem Aufschlag auf den Wert von vor fünf Jahren ansetzt, liegt je nach Baujahr um mehr als zwanzig Prozentpunkte daneben. In unserer täglichen Arbeit sehen wir diesen Effekt bestätigt, nachzulesen in unseren Erfahrungen aus über 216 vermittelten Verkäufen.

Eigentumswohnungen im Landkreis Cham: Stadt oder Umland teurer?

Für Eigentumswohnungen wurden 162 Kaufverträge ausgewertet, 39 im Stadtgebiet Cham und 123 im übrigen Landkreis. Über alle Lagen hinweg liegen die Mediane bei 1.651 Euro pro Quadratmeter für die Baujahre der 1960er und 1970er, bei 1.747 Euro für die 1980er und 1990er, bei 2.488 Euro für 2000 bis 2020 und bei 3.363 Euro im Neubau.

Der Ortsvergleich ist aufschlussreich. Im Neubau liegt die Stadt Cham mit 3.654 Euro pro Quadratmeter vor dem restlichen Landkreis mit 3.241 Euro. Bei den ältesten Baujahren kehrt sich das um: Dort erreichen Wohnungen im übrigen Landkreis 1.900 Euro pro Quadratmeter, in der Stadt Cham nur 1.337 Euro. Ein Treiber ist die Nachfrage in den Urlaubsorten, wo Ferienwohnungen ein eigenes Preisniveau bilden. Wer eine Ferienimmobilie besitzt, findet die Besonderheiten beim Immobilienverkauf im Lamer Winkel im Detail erklärt.

Für Kapitalanleger hält der Bericht zusätzlich harte Kennzahlen bereit. Die ausgewerteten Nettokaltmieten lagen bei Wiederverkäufen im Median bei 6,85 Euro pro Quadratmeter und bei Neubauten bei 9,95 Euro. Der Liegenschaftszinssatz betrug rund 2,12 Prozent bei Wiederverkäufen und 2,16 Prozent im Neubau. Der Rohertragsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete, lag im Median bei 26 für Wiederverkäufe und bei 31 für Neubauten. Wer eine Wohnung im Landkreis als Anlage verkauft, sollte diese Kennzahlen im Exposé belegen können, weil Käufer exakt danach rechnen.

Bauland im Landkreis Cham: 75 Prozent teurer, halb so viele Verkäufe

Erstmals veröffentlicht der Gutachterausschuss eine Indexreihe für baureifes Land, also für Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen mit dem Basisjahr 2017:

• 2017: 60 Euro pro Quadratmeter im Mittel, Index 100, 134 Kauffälle
• 2019: 65 Euro pro Quadratmeter, Index 108, 182 Kauffälle
• 2020: 70 Euro pro Quadratmeter, Index 117, 191 Kauffälle
• 2021: 84 Euro pro Quadratmeter, Index 140, 144 Kauffälle
• 2022: 102 Euro pro Quadratmeter, Index 170, 98 Kauffälle
• 2023: 105 Euro pro Quadratmeter, Index 175, 89 Kauffälle

Die Preise für Bauland sind seit 2017 um rund 75 Prozent gestiegen, gleichzeitig hat sich die Zahl der Verkäufe von 191 im Jahr 2020 auf 89 im Jahr 2023 mehr als halbiert. Der Markt ist teurer und dünner geworden. Für Sie als Eigentümer heißt das: Der erzielbare Preis steht, die Käuferansprache entscheidet. Wir arbeiten deshalb mit über 540 vorgemerkten Kaufinteressenten aus der Region und erreichen im Schnitt vier bis sieben Wochen vom Start bis zum beurkundeten Verkauf.

Welche Abzüge nimmt der Gutachterausschuss vor?

Damit die Vergleichsfaktoren sauber bleiben, rechnet der Ausschuss mitverkauftes Zubehör heraus. Für Stellplätze gelten dabei feste Pauschalen, wenn der Kaufvertrag nichts anderes ausweist. Beim Wiederverkauf sind das 3.500 Euro für einen Stellplatz im Freien, 7.500 Euro für einen Carport und jeweils 8.000 Euro für Garage und Tiefgarage. Im Neubau liegen die Spannen höher, bei Tiefgaragenplätzen bis 16.000 Euro.

Das ist kein Randdetail. Wenn Sie den Stellplatz im Kaufvertrag nicht separat ausweisen, verschwindet sein Wert im Quadratmeterpreis und taucht in künftigen Auswertungen nicht mehr auf. Auch Inventar und Photovoltaikanlagen werden herausgerechnet, sofern sie im Vertrag beziffert sind.

Warum ein Durchschnittswert Ihr Haus nicht bewertet

Die aussagekräftigste Zahl im Bericht ist keiner der Mediane, sondern die Streuung dahinter. Bei Häusern aus den 1960er Jahren reichen die Vergleichsfaktoren von 617 bis 3.514 Euro pro Quadratmeter, bei den Baujahren 2000 bis 2020 von 1.619 bis 4.616 Euro. Die Standardabweichung liegt je nach Gruppe zwischen 538 und 792 Euro pro Quadratmeter.

Der Bericht liefert auch den wichtigsten Grund dafür. Er weist rechnerisch nach, dass der Vergleichsfaktor mit der Restnutzungsdauer steigt, und zwar um rund 374 Euro pro Quadratmeter je zehn Jahre zusätzlicher Restnutzungsdauer. Genau hier setzen Modernisierungen an: Eine neue Heizung, ein saniertes Dach oder neue Fenster verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und heben Ihr Haus innerhalb der Spanne nach oben.

Ergänzend zeigen die Sachwertfaktoren, dass kleinere Objekte relativ besser bewertet werden. Bei einem vorläufigen Sachwert von 150.000 Euro liegt der Faktor bei 1,18, bei 600.000 Euro nur noch bei 0,91. Wer viel Fläche und gehobene Ausstattung in ein Haus investiert hat, erhält im Landkreis Cham nicht jeden investierten Euro zurück.

So nutzen Sie die amtlichen Zahlen für Ihren Verkauf

Die Daten des Gutachterausschusses sind eine hervorragende Plausibilitätsprüfung und ein starkes Argument in der Preisverhandlung, wenn ein Käufer Ihren Preis infrage stellt. Eine Bewertung ersetzen sie nicht, denn sie kennen weder Ihre Lage im Ort noch den Zustand Ihres Hauses und beziehen sich auf Verträge der Jahre 2022 und 2023.

Für eine belastbare Einordnung brauchen wir drei Angaben von Ihnen: das Baujahr, die tatsächliche Wohnfläche nach WoFlV und die Modernisierungen der letzten fünfzehn Jahre. Daraus ergeben sich Baujahresgruppe und Restnutzungsdauer, und damit Ihre Position innerhalb der Spanne. Senden Sie uns diese drei Angaben, dann erhalten Sie von uns eine kostenlose Einordnung Ihrer Immobilie in die amtlichen Vergleichsfaktoren, mit einer klaren Aussage dazu, wo Sie stehen und warum.

Häufige Fragen zum Grundstücksmarktbericht des Landkreises Cham

Wo bekomme ich den Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Cham?

Der Bericht steht auf der Internetseite des Landkreises Cham im Bereich Gutachterausschuss kostenfrei zum Download bereit. Verfügbar sind die Ausgaben zu den Stichtagen 31.12.2018, 31.12.2020, 01.01.2022 und 01.01.2024. Der Bericht zum Stichtag 01.01.2026 für die Jahre 2024 und 2025 ist angekündigt.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Vergleichsfaktor?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Vergleichsfaktor bezieht sich auf die Wohnfläche eines bebauten Grundstücks und enthält den Bodenwert bereits. Wer beide addiert, rechnet den Grundstückswert doppelt.

Kann ich mein Haus mit den Zahlen aus dem Bericht selbst bewerten?

Für eine grobe Einordnung ja, für eine Verkaufsentscheidung nicht. Die Spannen innerhalb einer Baujahresgruppe reichen bis zum Faktor drei, und Lage, Zuschnitt, Energiestandard und Restnutzungsdauer sind in den Medianen nicht abgebildet.

Warum weichen die Zahlen von den Preisen auf Immobilienportalen ab?

Portale zeigen Angebotspreise, der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufpreise aus. Zwischen beiden liegt der Verhandlungsabschlag. Hinzu kommt der Zeitversatz, weil der Bericht die Verträge der Jahre 2022 und 2023 auswertet.

Wie oft erscheint der Grundstücksmarktbericht?

Der Gutachterausschuss im Landkreis Cham veröffentlicht ihn im Zweijahresrhythmus, passend zum Stichtag der Bodenrichtwerte zu Beginn jedes geraden Jahres. Die Auswertung erfasst jeweils die beiden vorangegangenen Kalenderjahre.

Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer für meinen Verkaufspreis?

Sie ist der stärkste einzelne Werttreiber im gesamten Bericht. Je zehn Jahre zusätzlicher Restnutzungsdauer steigt der Vergleichsfaktor im Mittel um rund 374 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Modernisierungen verlängern diese Dauer und wirken damit unmittelbar auf den Preis.

Weitere Antworten rund um Ablauf, Unterlagen und Kosten finden Sie bei den häufigsten Fragen rund um den Verkauf.

Datenquelle: Grundstücksmarktbericht für den Bereich des Landkreises Cham zum Stichtag 01.01.2024, herausgegeben von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte beim Landratsamt Cham, veröffentlicht im September 2024. Stand der Auswertungen: Juni 2024.