Grundstück verkaufen im Landkreis Cham: Wert, Bodenrichtwert und Ablauf 2026

Grundstück verkaufen im Landkreis Cham: Was Wert und Preis wirklich bestimmen

Der Bodenrichtwert ist schnell gefunden. Zwei Minuten im BayernAtlas, ein Klick auf die Zone, eine Zahl in Euro pro Quadratmeter. Multipliziert mit der Fläche ergibt das einen Betrag, den viele Eigentümer für den Wert ihres Grundstücks halten.

Er ist es nicht. Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives Grundstück mit den typischen Eigenschaften einer ganzen Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab, und genau in dieser Abweichung liegt das Geld. Zur Einordnung: Bei den Angebotspreisen für Grundstücke in Cham liegt der Durchschnitt bei rund 135 Euro pro Quadratmeter, das untere Zehntel bei etwa 45 Euro und das obere Zehntel bei rund 210 Euro. Zwischen diesen Werten liegt der Faktor 5. Der Bodenrichtwert erklärt diese Spanne nicht. Bebaubarkeit, Erschließung und Käufergruppe tun es. Aktuelle Grundstückspreise

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Punkte den Preis nach oben und nach unten verschieben, und zwar an den Konstellationen, mit denen Eigentümer aus Cham, Roding, Bad Kötzting, Furth im Wald, Waldmünchen und dem Lamer Winkel tatsächlich zu uns kommen.

Der Bodenrichtwert: guter Startpunkt, kein Verkaufspreis

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden, abgeleitet aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. Rechtliche Grundlage ist § 196 BauGB. Zuständig ist bei uns der Gutachterausschuss des Landkreises Cham.

Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen. Erstens: Die Bodenrichtwerte für den Landkreis Cham werden im Zweijahresrhythmus veröffentlicht, zuletzt zum Stichtag 01.01.2024 mit einem Durchschnitt von rund 60 Euro pro Quadratmeter, die Werte zum Stichtag 01.01.2026 wurden planmäßig zwischen März und Juni 2026 bekanntgegeben. Sie arbeiten also immer mit einem Wert, der bereits Vergangenheit ist. BORIS BW

Zweitens: Für die Stadt Cham gibt der Gutachterausschuss teils aggregierte Werte für den Landkreis heraus. Wer daraus einen Quadratmeterpreis für ein konkretes Baugrundstück in Cham-Süd ableitet, rechnet mit einem Mittelwert über sehr unterschiedliche Gemeinden.

So finden Sie den Bodenrichtwert in fünf Schritten

1. Öffnen Sie https://www.bodenrichtwerte.bayern.de/.
2. Wählen Sie den aktuellen Stichtag 01.01.2026.
3. Suchen Sie nach Adresse, Flurstücksnummer oder Lage.
4. Öffnen Sie die betreffende Bodenrichtwertzone.
5. Vergleichen Sie die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit Ihrem eigenen: Größe, Zuschnitt, Erschließung, zulässige Nutzung.

Die Online-Abfrage ist kostenfrei. Eine amtliche schriftliche Auskunft beantragen Sie beim Gutachterausschuss des Landkreises, dafür fallen Gebühren an.

Die sieben Faktoren, die den Preis tatsächlich verschieben

1. Mikrolage und Erreichbarkeit

Ein ruhiges Grundstück mit guter Anbindung kann einen höheren Preis erzielen als eine gleich große Fläche an einer stark befahrenen Straße, obwohl beide in derselben Richtwertzone liegen.

Im Raum Cham und Roding zählen Arbeitsplätze, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung über B20 und B85. In Bad Kötzting, Lam oder Furth im Wald verschiebt sich die Gewichtung zu Landschaft, Aussicht und Freizeitwert. Eine attraktive Aussicht kann die Nachfrage erhöhen. Eine steile Zufahrt, ein weiter Weg zum nächsten Supermarkt oder eine Buslinie, die dreimal am Tag fährt, verkleinern den Käuferkreis wieder.

2. Bebaubarkeit: die Frage, die über Größenordnungen entscheidet

Für Käufer zählt nicht die Fläche, sondern das, was darauf entstehen darf. Im ländlich geprägten Landkreis Cham ist das der stärkste Preishebel überhaupt.

Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt er Gebäudegröße, Vollgeschosse, Bauweise, Dachform, Abstandsflächen, Stellplätze und die Frage einer Teilung. Fehlt er, richtet sich die Zulässigkeit innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB. Bei Flächen am Ortsrand oder außerhalb geschlossener Ortschaften kann dagegen der Außenbereich nach § 35 BauGB betroffen sein, in dem Wohnbebauung nur unter deutlich strengeren Voraussetzungen zulässig ist.

Der Unterschied ist keine Nuance. Grundstücke mit Baugenehmigung werden im Schnitt rund 22 Prozent höher angeboten als vergleichbare Flächen ohne, und der Abstand zwischen Bauland und Fläche ohne Baurecht ist ein Vielfaches davon. Aktuelle Grundstückspreise

Ein positiver Bauvorbescheid kann zu den konkret gestellten Fragen verbindliche Klarheit schaffen. Er ist damit nicht nur eine Absicherung für Sie, sondern ein Verkaufsargument, das der Käufer nicht mehr selbst erarbeiten muss.

3. Erschließung: der am häufigsten unterschätzte Abzug

Der Erschließungsgrad gehört im Landkreis Cham zu den größten Preisunterschieden überhaupt. Bei den Angebotspreisen liegt der Aufschlag für erschlossene gegenüber unerschlossenen Grundstücken im Schnitt bei rund 151 Prozent. Aktuelle Grundstückspreise

Zu klären sind Wasser und Abwasser, Strom und Telekommunikation, die gesicherte öffentliche Zufahrt sowie offene Herstellungs- und Erschließungsbeiträge.

Sie müssen vor dem Verkauf nicht erschließen. Sie müssen aber wissen, was noch kommt. Ohne belastbare Kostenauskunft der Gemeinde kalkuliert jeder Käufer einen Sicherheitsabschlag, und der fällt erfahrungsgemäß höher aus als die tatsächlichen Kosten. Ein Anruf beim Bauamt kostet Sie nichts und nimmt dem Käufer das Argument.

4. Größe, Zuschnitt und Gelände

Ein gut geschnittenes Grundstück mit ausreichender Straßenbreite lässt sich leichter bebauen als eine schmale oder schwer zugängliche Fläche.

Im Bayerischen Wald kommt das Gelände dazu. Eine Hanglage bietet Aussicht und verursacht gleichzeitig Kosten für Erdarbeiten, Stützmauern, Entwässerung und Zufahrt, die Käufer eins zu eins vom Kaufpreis abziehen. Eigentümer im Lamer Winkel und in den Hanglagen um Arrach und Hohenwarth erzielen dann gute Preise, wenn Bebaubarkeit und Zuwegung vorher geklärt sind.

Bei großen Grundstücken ist außerdem zu trennen, welcher Teil überhaupt Bauland ist. Garten-, Hinterlieger- und Erweiterungsflächen werden nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bezahlt.

5. Die Teilung: aus einer Idee ein Verkaufsargument machen

Eine umsetzbare Teilung kann den Gesamterlös erhöhen, wenn beide Teilflächen eigenständig nutzbar sind. Relevant sind Grundstücksbreite, Zufahrt zu beiden Flächen, Erschließungsmöglichkeit, Abstandsflächen, Wege- und Leitungsrechte sowie die Vorgaben des Bebauungsplans.

Der Unterschied zwischen "das könnte man teilen" und einer baurechtlich geprüften Teilung ist im Kaufpreis deutlich sichtbar. Käufer zahlen für Sicherheit, nicht für Potenzial.

6. Belastungen und Umweltrisiken

Eingetragene Rechte und öffentlich-rechtliche Einschränkungen wirken direkt auf den Preis: Wege- und Leitungsrechte, Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückkaufsrechte, Hochwasser- und Wasserschutzgebiete, Altlastenverdacht, Natur- und Landschaftsschutz, geschützte Bäume und Biotope.

Eine bayerische Besonderheit: Anders als die meisten Bundesländer führt Bayern kein allgemeines Baulastenverzeichnis, entsprechende Sicherungen laufen hier über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Prüfen Sie deshalb Grundbuch, Bauakte und Altverträge, bevor Sie inserieren. Wer eine Belastung erst in der Beurkundungsvorbereitung entdeckt, verhandelt aus der schwächeren Position.

7. Altbestand, Wiese oder Ferienhausgrundstück

Nicht jede Fläche im Landkreis ist ein klassischer Bauplatz. Drei Konstellationen kommen besonders häufig vor.

Grundstück mit Altbestand. Für private Käufer kann ein nutzbares Gebäude ein Plus sein, Bauträger ziehen Abriss und Entsorgung vom Bodenwert ab. Rechnen Sie beide Szenarien durch, bevor Sie sich auf eine Zielgruppe festlegen. Weitere Hinweise dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Hausverkauf in Cham.

Landwirtschaftliche Fläche oder Wiese. Ohne Bauerwartung wird sie als Agrarland bewertet. Käufer sind hier Landwirte und Nachbarn, nicht Bauherren.

Ferienhaus- und Freizeitgrundstücke. Entscheidend ist, ob Dauerwohnen oder nur Ferienwohnnutzung zulässig ist. Diese Angabe gehört ins Exposé, weil sie die Finanzierbarkeit für den Käufer beeinflusst.

Bauland, Rohbauland oder Bauerwartungsland?

Die Entwicklungszustände sind in § 3 ImmoWertV beschrieben, und sie entscheiden über Wert und Käufergruppe:

• Baureifes Land ist nach den rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen grundsätzlich unmittelbar bebaubar.
• Rohbauland ist für eine Bebauung vorgesehen, aber noch nicht ausreichend erschlossen oder geordnet.
• Bauerwartungsland hat eine begründete Aussicht auf spätere Bebauung. Dafür braucht es konkrete Hinweise aus der kommunalen Planung. Eine Hoffnung auf eine künftige Ausweisung genügt nicht.

Private Bauherren suchen kurzfristig bebaubares Land. Bauerwartungsland kommt für langfristig orientierte Käufer infrage, die das Entwicklungsrisiko bewusst übernehmen und dafür einen entsprechenden Abschlag erwarten.

Die Falle bei Grundstücken, die von der Gemeinde stammen

Viele Baugrundstücke im Landkreis Cham wurden ursprünglich von einer Gemeinde verkauft. Der damalige Kaufvertrag enthält häufig eine Bauverpflichtung mit fester Frist, ein Wiederkaufsrecht, einen Zustimmungsvorbehalt beim Weiterverkauf oder eine Beteiligung der Gemeinde an der Wertsteigerung.

Welche Regelung gilt, ergibt sich ausschließlich aus dem konkreten Vertragstext. Fällt eine Bauverpflichtung erst während der Verhandlungen auf, kostet das den Käufer oder den Preis. Dieser eine Blick in den alten Ordner gehört an den Anfang, nicht ans Ende.

Wer im Landkreis Cham Grundstücke kauft

Den besten Preis erzielt selten die größte Reichweite, sondern die passende Zielgruppe. Infrage kommen je nach Lage: Familien und private Bauherren aus der Region, Rückkehrer mit persönlicher Verbindung zum Landkreis, Eigentümer angrenzender Flächen, regionale Bauträger und langfristig orientierte Kapitalanleger.

Private Käufer bewerten Wohnqualität, Umgebung und persönliche Nutzung. Bauträger kalkulieren mit erzielbarer Wohnfläche, Baukosten, Genehmigungsrisiko und Marge. Beide Gruppen mit demselben Standardexposé anzusprechen, überzeugt in der Regel keine von beiden.

Wir gleichen Ihr Grundstück zunächst mit unserem Netzwerk aus vorgemerkten und geprüften Kaufinteressenten ab, bevor eine Anzeige online geht. Wie wir als Immobilienmakler in Cham arbeiten, lesen Sie in den Erfahrungen unserer Kunden.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf und stabilisieren den Preis, weil Käufer und finanzierende Banken ohne Rückfragen kalkulieren können:

• aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und amtlicher Lageplan
• Bebauungsplan oder baurechtliche Einschätzung nach § 34 beziehungsweise § 35 BauGB
• Auskunft der Gemeinde zum Erschließungs- und Beitragsstatus
• Auskunft aus dem Altlastenkataster
• Nachweise zu Wege- und Leitungsrechten
• ursprünglicher Kaufvertrag bei kommunal erworbenen Grundstücken
• vorhandene Vermessungsunterlagen
• bei Gebäudebestand zusätzlich Baupläne, Baugenehmigung und Energieausweis

Nicht jedes Dokument ist in jedem Fall nötig. Jede wertrelevante Frage sollte aber beantwortet sein, bevor die erste Preisverhandlung beginnt. Für Auskünfte von Ämtern und Vermessungsstellen sollten Sie mehrere Wochen Vorlauf einplanen.

Steuern und Kosten: was auf Verkäuferseite bleibt

Die Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises, sowie den überwiegenden Teil der Notar- und Grundbuchkosten übernimmt nach der üblichen Vertragsgestaltung der Käufer. Auf Ihrer Seite bleiben in der Regel die vereinbarte Maklerprovision, die Löschung eingetragener Belastungen, Vermessungs- und Teilungskosten, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine mögliche Einkommensteuer auf den Gewinn.

Spekulationsfrist. Verkaufen Sie ein Grundstück aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die des Grundbucheintrags. Bei einem unbebauten Grundstück greift die Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum regelmäßig nicht. Das kann auch den Verkauf einer zuvor abgetrennten Gartenfläche betreffen.

Gewerblicher Grundstückshandel. Wer eine größere Fläche teilt und mehrere Bauplätze veräußert, sollte dieses Risiko prüfen lassen. Die Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein wichtiges Indiz, aber keine starre Grenze.

Die verbindliche steuerliche Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater. Dieses Gespräch gehört vor die Vermarktung, nicht danach.

Ablauf und Dauer eines Grundstücksverkaufs

Bei Grundstücksangeboten in Cham liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei etwa 18 Wochen. Dieser Wert enthält alles: falsch bepreiste Angebote, unklare Bebaubarkeit, fehlende Unterlagen. Bei sauberer Vorbereitung und realistischem Angebotspreis geht es deutlich schneller. Aktuelle Grundstückspreise

1. Grundstück prüfen, etwa eine Woche. Lage, Bebaubarkeit, Erschließung, Teilungsmöglichkeit, Vertragsbindungen.
2. Unterlagen beschaffen, ein bis vier Wochen. Dieser Schritt bestimmt den Gesamtzeitplan.
3. Wert ermitteln. Bodenrichtwert, individuelle Merkmale und regionale Nachfrage ergeben die Preisspanne.
4. Käufer gezielt ansprechen. Zuerst das vorgemerkte Netzwerk, danach Exposé und Portalvermarktung.
5. Verkauf abschließen. Bonität prüfen, Angebote vergleichen, notariell beurkunden.

Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung nehmen danach weitere vier bis acht Wochen in Anspruch.

FAQ: Die Fragen, die Eigentümer wirklich stellen

Was ist mein Grundstück im Landkreis Cham wert?

Der Wert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert der Zone und den individuellen Eigenschaften der Fläche. Ausschlaggebend sind Mikrolage, Bebaubarkeit, Erschließungszustand, Zuschnitt, Gelände und Käufernachfrage. Eine belastbare Zahl entsteht erst nach Prüfung dieser Punkte am konkreten Objekt.

Ist der Bodenrichtwert in Cham der Verkaufspreis?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Richtwertzone und hat keine bindende Wirkung. Er beschreibt außerdem einen Stichtag in der Vergangenheit. Der erzielbare Preis kann darüber oder darunter liegen.

Sollte ich mein Grundstück vor dem Verkauf erschließen?

In vielen Fällen nicht. Entscheidend ist, ob die Erschließungskosten unter dem Abschlag liegen, den Käufer für die Unsicherheit ansetzen. Häufig genügt eine verbindliche Kostenauskunft der Gemeinde, um diesen Abschlag zu neutralisieren.

Mein Grundstück liegt am Ortsrand. Darf dort gebaut werden?

Das entscheidet die Abgrenzung zwischen Innenbereich nach § 34 BauGB und Außenbereich nach § 35 BauGB. Im Außenbereich ist Wohnbebauung nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Cham klärt das vor der Vermarktung.

Kann ich mein Grundstück teilen?

Das hängt von Bebauungsplan, Zufahrt, Grundstücksbreite, Abstandsflächen und Erschließung ab. Eine baurechtliche Vorprüfung vor dem Verkauf macht aus einer Idee ein belastbares Argument, für das Käufer auch zahlen.

Was bedeutet Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist noch kein bebaubares Bauland. Es bestehen lediglich konkrete Anhaltspunkte aus der kommunalen Planung, dass künftig eine Bebauung möglich wird. Zeitpunkt und Umsetzung bleiben offen, entsprechend niedriger fällt der Preis aus.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Mindestens aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, die baurechtliche Einordnung, eine Auskunft zum Erschließungs- und Beitragsstatus sowie die Altlastenauskunft. Bei kommunal erworbenen Grundstücken kommt der ursprüngliche Kaufvertrag hinzu.

Weitere Antworten rund um Bewertung, Verkauf und Notartermin finden Sie in unseren häufigen Fragen zum Immobilienverkauf.

Ihr nächster Schritt

Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was der Boden in Ihrer Zone im Durchschnitt wert war. Er sagt Ihnen nicht, was ein Bauträger für Ihre geprüfte Teilungsoption zahlt, was eine Familie aus Roding für den ruhigen Südhang ausgibt oder wie viel ein Käufer abzieht, weil die Erschließungsbeiträge ungeklärt sind. Diese Differenz ist der Betrag, um den es beim Verkauf tatsächlich geht.

Wir prüfen Lage, Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und Zielgruppe Ihres Grundstücks und leiten daraus eine Preis- und Vermarktungsstrategie ab, die zur passenden Käufergruppe führt. Für Cham, Roding, Bad Kötzting, Furth im Wald, Waldmünchen und den gesamten Landkreis, von unserem Büro in Bad Kötzting aus.

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