Immobilie verkaufen in Furth im Wald: Wertfaktoren, Unterlagen und Ablauf 2026

Was Grenzlage, Bahnanschluss und Naherholung für Ihren Verkauf bedeuten

Wer eine Immobilie in Furth im Wald verkaufen möchte, sollte drei Fragen vorab klären: Welche Käufergruppe passt zum Objekt, welche Unterlagen fehlen noch, und was ist baurechtlich überhaupt möglich. Dieser Ratgeber beantwortet sie für Häuser, Wohnungen und Grundstücke.

Furth im Wald verbindet dabei eine Kombination von Standortmerkmalen, die in dieser Zusammenstellung selten ist: die Lage direkt an der Grenze zu Tschechien, ein Grenzbahnhof mit Verbindungen weit über den Landkreis hinaus und mit dem Drachensee ein Naherholungsgebiet in unmittelbarer Nähe. Ob und wie stark sich das im Preis niederschlägt, hängt vom einzelnen Objekt ab. Für die Käuferansprache ist es in jedem Fall relevant.

Was den Immobilienwert in Furth im Wald bestimmt

Ein einzelner Quadratmeterpreis beantwortet die Wertfrage nicht. Maßgeblich ist das Zusammenspiel mehrerer Faktoren.

Lage und Erreichbarkeit

Der Bahnhof Furth im Wald ist Grenzbahnhof an der Strecke aus Schwandorf Richtung Plzeň. Neben einem annähernd stündlichen Angebot zur Kreisstadt Cham bestehen Verbindungen nach Schwandorf, Regensburg, Nürnberg und München sowie im Regional- und Fernverkehr nach Tschechien. 2020 wurde die Station barrierefrei umgebaut.

Für die Vermarktung ist das ein oft unterschätztes Argument. Nennen Sie im Exposé die konkrete Gehzeit vom Objekt zum Bahnhof statt der allgemeinen Formulierung "gute Verkehrsanbindung". Dasselbe gilt für Entfernungen zu Einkauf, Schule und der B20.

Gebäudezustand

Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen und Dämmung sind die größten Posten in jeder Käuferkalkulation. Ein gepflegtes Haus mit dokumentierten Modernisierungen lässt sich anders positionieren als ein Objekt mit unklarem Sanierungsstand.

Energetische Qualität

Energieverbrauch, Heizungsart und absehbare Modernisierungskosten spielen eine wachsende Rolle. Ein schwacher Energiekennwert macht eine Immobilie nicht unverkäuflich. Die notwendigen Maßnahmen sollten aber nachvollziehbar dargestellt und realistisch eingepreist werden.

Grundstück

Größe allein schafft keinen Wert. Entscheidend sind Zuschnitt, Zufahrt, Erschließung, Hanglage und mögliche Teilbarkeit. Ein baurechtlich geprüftes Entwicklungspotenzial wird vom Markt eher honoriert als eine bloße Vermutung.

Rechtliche Verhältnisse

Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wege- und Leitungsrechte, Denkmalschutz oder ungeklärte Grundbucheintragungen beeinflussen sowohl den Wert als auch die Verkaufsdauer.

Stadtkern, Ortsteile und Randlagen im Vergleich

Zwischen Stadtkern und Außenlage liegen erhebliche Unterschiede, obwohl beide dieselbe Postleitzahl 93437 tragen.

Im Stadtkern rund um den Stadtplatz zählen kurze Wege zu Einkauf, Ärzten, Schulen und Bahnhof. Hier finden sich viele Objekte mit historischer Substanz. Klären Sie bei Altbauten vor der Vermarktung, ob Denkmalschutz oder örtliche Gestaltungsvorgaben bestehen. Käufer, die sanieren wollen, rechnen mit Auflagen und ziehen jede Unklarheit vom Preis ab.

Die Ortsteile, etwa Voithenberg, Voithenberghütte, Daberg oder Sengenbühl, haben jeweils eigenen Charakter. Viele Interessenten suchen gezielt nach einem bestimmten Ortsteil. Der Name gehört deshalb in die Überschrift des Exposés, nicht in eine Nebenzeile.

Bei Objekten in Rand- oder Alleinlage ist der Käuferkreis meist kleiner, sucht dafür gezielter. Entscheidend sind dann:

• eine ganzjährig nutzbare und rechtlich gesicherte Zufahrt
• nachvollziehbare Angaben zur Wasser- und Abwasserversorgung
• bestehende Wege- und Leitungsrechte
• ein verlässlicher Internetanschluss
• realistische Entfernungen zu Einkauf, Schule und Bahnhof

Der Drachensee entstand 2009 als staatlicher Hochwasserspeicher am Chamb und umfasst bei Normalstau rund 88 Hektar Wasserfläche. Für Objekte in erreichbarer Nähe ist der Freizeitwert ein Argument, das ins Exposé gehört. Naherholung am Wasser gibt es im Landkreis Cham allerdings auch andernorts, etwa am Perlsee oder am Silbersee. Ein automatischer Preisaufschlag lässt sich daraus nicht ableiten.

Besonderheiten beim Verkauf von Haus, Wohnung und Grundstück

Haus

Beim Ein- oder Zweifamilienhaus bestimmt der bauliche und energetische Zustand die Nachfrage häufig stärker als zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Geprüft werden vor allem Heizungsanlage, Fenster, Dach und Dämmung, Elektrik und Wasserleitungen, Kellerzustand sowie genehmigte Wohn- und Nutzflächen.

Stellen Sie Rechnungen, Genehmigungen und Modernisierungsnachweise frühzeitig zusammen. Sie erleichtern Käufern und finanzierenden Banken die Prüfung.

Ein Energieausweis ist beim Verkauf grundsätzlich erforderlich und Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Für bestimmte Gebäude bestehen gesetzliche Ausnahmen, insbesondere für Baudenkmäler. Klären Sie im Einzelfall, was für Ihr Objekt gilt.

Bei einem Zweifamilienhaus kommen sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger infrage. Eigennutzer denken an Mehrgenerationenwohnen oder eine Einliegerwohnung, Anleger rechnen mit Mietertrag, laufenden Kosten und Rendite. Die Unterlagen sollten für beide Gruppen verständlich aufbereitet sein, auch wenn die Ansprache einen Schwerpunkt setzt.

Wohnung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verkaufen Sie zugleich einen Anteil an der gesamten Wohnanlage. Käufer und Banken prüfen deshalb auch die wirtschaftliche und technische Situation der Eigentümergemeinschaft.

Fordern Sie frühzeitig bei der Hausverwaltung an: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, aktuellen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Höhe der Erhaltungsrücklage sowie Informationen zu geplanten oder beschlossenen Maßnahmen. Hausverwaltungen benötigen dafür häufig mehrere Wochen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen beschlossene Sonderumlagen. Werden sie erst während der Kaufvertragsvorbereitung bekannt, entstehen häufig neue Verhandlungen über Kaufpreis und Kostenverteilung.

In der Teilungserklärung kann eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart sein. Dann kann für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder einer anderen Stelle erforderlich sein. Bei vermieteten Wohnungen bleibt das Mietverhältnis bestehen, der Käufer tritt nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen.

Grundstück

Beim Grundstück entscheidet vor allem, was darauf tatsächlich errichtet werden darf. Liegt ein Bebauungsplan vor, kann dieser je nach Ausgestaltung Bauweise, Gebäudegröße, Zahl der Vollgeschosse und Nutzung regeln. Der Umfang der Festsetzungen ist von Plan zu Plan unterschiedlich.

Fehlt ein Bebauungsplan, kann sich die Zulässigkeit innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB richten. Bei Grundstücken am Ortsrand oder außerhalb geschlossener Ortschaften kann dagegen der Außenbereich nach § 35 BauGB betroffen sein, in dem eine neue Wohnbebauung nur unter deutlich strengeren Voraussetzungen zulässig ist. In Gewässernähe können zusätzlich wasserrechtliche Vorgaben und Überschwemmungsgebiete eine Rolle spielen.

Weitere Preisfaktoren sind der Erschließungszustand, offene Herstellungs- oder Erschließungsbeiträge, die Zufahrtssituation, Zuschnitt und Bodenbeschaffenheit, Leitungs- und Wegerechte, mögliche Altlasten sowie die Teilbarkeit.

Klarheit über die Bebaubarkeit schafft eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Den Bodenrichtwert können Eigentümer über bodenrichtwerte.bayern.de einsehen, zuständig ist der Gutachterausschuss des Landkreises Cham. Er beschreibt den durchschnittlichen Bodenwert innerhalb einer Zone und ist kein verbindlicher Verkaufspreis. Mehr dazu in unserem Ratgeber Grundstück verkaufen im Landkreis Cham.

Ferien- und Zweitwohnimmobilien

Wurde ein Objekt als Ferienhaus oder Zweitwohnsitz genutzt, kommen zwei Punkte hinzu. Erstens die zulässige Nutzungsart: Ist Dauerwohnen erlaubt oder nur Ferienwohnnutzung? Diese Angabe beeinflusst die Finanzierbarkeit für den Käufer und gehört ins Exposé. Zweitens die Vermietungshistorie: Belegbare Auslastungs- und Ertragszahlen sind gegenüber Kapitalanlegern ein handfestes Argument.

Steuerlich gilt: Auch eine selbst genutzte Ferien- oder Zweitwohnung kann unter die Ausnahme für eigene Wohnzwecke fallen. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzung und die zeitlichen Voraussetzungen, nicht die Bezeichnung als Zweitwohnsitz. Lassen Sie den Einzelfall von Ihrem Steuerberater prüfen.

Welche Käufer für Ihre Immobilie infrage kommen

Je nach Objekt kommen unter anderem infrage:

• Familien aus Furth im Wald und dem östlichen Landkreis Cham
• Berufstätige, die die Bahnanbindung Richtung Cham, Schwandorf und Regensburg nutzen
• Käufer mit beruflichen oder familiären Verbindungen nach Tschechien
• Rückkehrer mit persönlicher Bindung an die Stadt
• Interessenten für Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie
• Kapitalanleger bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern
• Nachbarn und Angrenzer bei Grundstücken und Teilflächen
• handwerklich versierte Käufer für Altbauobjekte im Stadtkern

Wie stark die einzelnen Gruppen tatsächlich vertreten sind, hängt vom Objekt und der Marktlage ab. Käufer suchen außerdem häufig über Gemeindegrenzen hinweg. Entscheidend ist deshalb nicht die größtmögliche Reichweite, sondern eine Ansprache, die zum konkreten Objekt passt. Wir gleichen neue Immobilien zunächst mit unserem Netzwerk aus vorgemerkten Kaufinteressenten ab. Wie wir als Immobilienmakler im Landkreis Cham arbeiten, zeigen die Erfahrungen unserer Kunden.

Ein Wort zum Standort selbst: Der Further Drachenstich gilt als ältestes Volksschauspiel Deutschlands, belegt bis ins Jahr 1590, und steht seit 2018 im bundesweiten Verzeichnis des immateriellen Kulturerbes. Gemeinsam mit Vereinsleben und Veranstaltungen prägt er ein aktives Stadtleben. Für Käufer, die über einen Wechsel des Lebensmittelpunkts nachdenken, ist das ein Argument, das sich belegen lässt.

Diese Unterlagen benötigen Sie

Unabhängig von der Immobilienart: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte beziehungsweise Lageplan, Grundsteuerunterlagen, Nachweise über Wege-, Wohn- und Leitungsrechte sowie Angaben zu bestehenden Finanzierungen und Grundschulden.

Beim Haus kommen hinzu: Baupläne und Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baubeschreibung und Modernisierungsnachweise. Bei Objekten im historischen Stadtkern zusätzlich Informationen zu Denkmalschutz oder Gestaltungsvorgaben.

Bei der Eigentumswohnung benötigen Sie die vollständigen WEG-Unterlagen, bei Vermietung außerdem Mietvertrag, Kautionsnachweis und Nebenkostenabrechnungen.

Beim Grundstück zählen vor allem die baurechtliche Einordnung, der Erschließungsstatus, mögliche Altlasten, wasserrechtliche Vorgaben und bestehende Vertragsbindungen.

Sie wissen nicht, was Ihnen fehlt? Wir prüfen Ihre Unterlagen und fordern fehlende Dokumente bei den zuständigen Stellen an: kostenlose Ersteinschätzung anfragen.

So läuft der Verkauf ab

1. Persönliches Erstgespräch. Ausgangslage, Zeitrahmen und Besonderheiten werden geklärt, etwa Erbfall, Trennung, Vermietung oder eine laufende Finanzierung.
2. Unterlagen prüfen und beschaffen. Fehlendes wird vor dem Vermarktungsstart angefordert. Dieser Schritt bestimmt den Gesamtzeitplan maßgeblich.
3. Immobilie vor Ort bewerten. Berücksichtigt werden Lage, Ortsteil, Gebäudezustand, Grundstück, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage. Ergebnis ist eine nachvollziehbare Preisspanne, keine pauschale Online-Schätzung.
4. Verkaufsstrategie festlegen. Diskret oder öffentlich, welche Zielgruppe, welcher Angebotspreis. Ohne Ihre Freigabe wird nichts veröffentlicht.
5. Vermarktung und Verhandlung. Professionelle Fotos, Grundrisse, Exposé, Auswahl der Kanäle, Besichtigungen und Prüfung der Finanzierbarkeit.
6. Notartermin und Übergabe. Zusammenstellung der Unterlagen für den Notar, nach Kaufpreiszahlung Übergabe mit Protokoll und dokumentierten Zählerständen.

Häufige Fragen

Wie viel ist meine Immobilie in Furth im Wald wert?

Das hängt von Ortsteil, Mikrolage, Objektart, Zustand, Grundstück und Nachfrage ab. Ein Durchschnittspreis für den Landkreis Cham bildet diese Unterschiede nicht ab. Eine verlässliche Einschätzung erfordert eine Besichtigung und eine objektbezogene Bewertung.

Spielt die Nähe zum Drachensee eine Rolle für den Preis?

Sie kann den Kreis der Interessenten erweitern, weil zusätzlich Käufer mit Freizeit- oder Zweitwohnsitzabsicht angesprochen werden. Ein automatischer Preisaufschlag ergibt sich daraus nicht. Wie stark sich der Freizeitwert auswirkt, hängt vom Objekt, der Entfernung und der Marktlage ab.

Lässt sich ein Altbau im Stadtkern gut verkaufen?

Ja, sofern die Rahmenbedingungen klar sind. Käufer wollen vorab wissen, ob Denkmalschutz oder Gestaltungsvorgaben bestehen und welche Maßnahmen zulässig sind. Wer das vorher klärt, verhandelt aus der stärkeren Position.

Ist mein Grundstück in Furth im Wald bebaubar?

Das hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan gilt und ob das Grundstück dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen ist. In Gewässernähe können wasserrechtliche Vorgaben hinzukommen. Eine Bauvoranfrage liefert eine belastbare Aussage.

Brauche ich einen Energieausweis?

Grundsätzlich ja, und er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Für bestimmte Gebäude gelten Ausnahmen, insbesondere für Baudenkmäler. Prüfen Sie, was für Ihr Objekt zutrifft.

Wann fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?

Bei privat gehaltenen Immobilien kann ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, gelten Ausnahmen. Das kann auch selbst genutzte Ferien- oder Zweitwohnungen betreffen. Maßgeblich sind die tatsächliche Nutzung und die zeitlichen Voraussetzungen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Grundbuchauszug und Flurkarte werden nahezu immer benötigt. Beim Haus kommen Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis hinzu, bei einer Wohnung die WEG-Unterlagen, bei einem Grundstück Informationen zu Baurecht und Erschließung. Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen zum Immobilienverkauf.

Immobilie in Furth im Wald bewerten lassen

Sie überlegen, Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Furth im Wald zu verkaufen? Dann beginnen Sie nicht mit einem Inserat, sondern mit einer belastbaren Grundlage.

Nach Ihrer Anfrage melden wir uns kurzfristig und vereinbaren einen Besichtigungstermin vor Ort. Dort prüfen wir Lage und Ortsteil, den Zustand des Objekts, die Grundstückssituation und die vorhandenen Unterlagen. Sie erhalten anschließend eine nachvollziehbare Preisspanne mit Begründung, eine Einschätzung zur passenden Käufergruppe und eine Übersicht der Unterlagen, die noch fehlen.

Das Ganze ist kostenlos, unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts. Erst danach entscheiden Sie, ob und wann Sie verkaufen möchten.

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Die Inhalte dieses Ratgebers dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Bauberatung.

Quellen und Stand
Stand: September 2026
Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal Furth im Wald (Einwohner- und Pendlerdaten)
Wasserwirtschaftsamt Regensburg, Datenblatt Hochwasserrückhaltebecken Drachensee (Stauflächen)
Stadt Furth im Wald, Angaben zu Stadtentwicklung, Verkehr und Festspielen
Bundesweites Verzeichnis des immateriellen Kulturerbes, Eintrag Further Drachenstich (2018)
Bodenrichtwertinformationssystem Bayern
Bürgerliches Gesetzbuch, Wohnungseigentumsgesetz, Baugesetzbuch, Einkommensteuergesetz