Mehrfamilienhaus in Regensburg verkaufen: Diese 7 Faktoren bestimmen den Kaufpreis

Was ist mein Mehrfamilienhaus aktuell wert? Wer in Regensburg verkaufen möchte, braucht mehr als einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Kapitalanleger bewerten vor allem die Mieterträge, den Zustand und die Entwicklungsmöglichkeiten einer Immobilie.

Deshalb können zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche selbst in derselben Straße unterschiedliche Preise erzielen. Diese sieben Faktoren sollten Eigentümer vor der Vermarktung kennen.

1. Aktuelle Mieteinnahmen und realistische Mietentwicklung

Die Jahresnettokaltmiete ist eine zentrale Kennzahl beim Mehrfamilienhausverkauf. Käufer prüfen, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden und wie verlässlich sie sind. Dafür benötigen sie Antworten auf folgende Fragen:

• Sind alle Wohnungen vermietet oder bestehen Leerstände?
• Gibt es Mietrückstände?
• Wann wurden die Mieten zuletzt angepasst?
• Bestehen Staffel- oder Indexmietverträge?
• Wie verteilen sich die Einnahmen auf die einzelnen Einheiten?

Eine nachvollziehbare Mietaufstellung erleichtert die Bewertung und hilft Käufern, die Finanzierung vorzubereiten.

Ist-Miete ist nicht gleich mögliche Miete

Der qualifizierte Mietspiegel 2026 weist für Regensburg eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,92 Euro pro Quadratmeter aus. Das sind 11,3 Prozent mehr als im Mietspiegel 2022. Diese Zahlen veröffentlicht die Stadt Regensburg zum Mietspiegel 2026.

Der Durchschnitt ist jedoch kein pauschaler Zielwert für jede Wohnung. Die konkrete Vergleichsmiete hängt unter anderem von Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage ab. Orientierung bieten der offizielle Mietspiegel und der städtische Online-Mietenrechner.

Für die Bewertung zählt deshalb neben der heutigen Miete nur das Potenzial, das sich unter Berücksichtigung der Mietverträge und rechtlichen Grenzen realistisch umsetzen lässt.

2. Lage und Mikrolage in Regensburg

„Gute Lage in Regensburg“ beschreibt ein Anlageobjekt noch nicht ausreichend. Entscheidend ist, wie gut sich seine Wohnungen langfristig vermieten lassen und welche Zielgruppen der Standort anspricht.

Käufer achten insbesondere auf:

• Anbindung an Innenstadt, Universität, Hochschulen und größere Arbeitgeber
• Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Nahverkehr
• Straßenlärm, Wohnumfeld und Naherholung
• Parkplatzsituation und Nachfrage nach den vorhandenen Wohnungsgrößen

Altstadt, Stadtamhof, Kumpfmühl, Galgenberg, Reinhausen oder Burgweinting bieten unterschiedliche Standortbedingungen. Auch Lappersdorf, Neutraubling und Regenstauf müssen als eigene Teilmärkte betrachtet werden. Maßgeblich ist die konkrete Adresse in Verbindung mit dem jeweiligen Gebäude.

3. Zustand und Sanierungsbedarf

Anstehende Investitionen beeinflussen, welchen Kaufpreis ein Anleger wirtschaftlich vertreten kann. Besonders relevant sind Dach, Fenster, Fassade, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Balkone und Keller.

Eigentümer sollten durchgeführte Modernisierungen mit Zeitpunkt und Umfang dokumentieren. Bei größeren erkennbaren Mängeln helfen vorhandene Angebote oder fachliche Einschätzungen, den Aufwand einzuordnen.

Vor dem Verkauf umfangreich zu sanieren, lohnt sich nicht automatisch. Eine Investition von 100.000 Euro führt nicht zwangsläufig zu einem entsprechend höheren Verkaufspreis. Häufig ist es sinnvoller, den Zustand nachvollziehbar darzustellen und Käufer anzusprechen, die die notwendigen Maßnahmen selbst umsetzen können.

4. Energieeffizienz und Heiztechnik

Neben dem allgemeinen Gebäudezustand betrachten Anleger die energetische Qualität. Sie beeinflusst laufende Kosten, mögliche Modernisierungen und die langfristige Vermietbarkeit.

Wichtig sind vor allem:

• Energieausweis und Energiekennwerte
• Art, Alter und Zustand der Heizungsanlage
• Dämmung von Dach und Gebäudehülle
• energetische Qualität der Fenster
• bereits durchgeführte oder geplante Maßnahmen

Ein älteres Heizsystem allein erlaubt noch keine verlässliche Aussage über den gesamten Sanierungsaufwand. Entscheidend ist das Zusammenspiel der Bauteile. Eine nachvollziehbare Bestandsaufnahme hilft, pauschale Risikoabschläge in der Verhandlung zu vermeiden.

5. Entwicklungspotenzial von Grundstück und Gebäude

Zusätzlicher Wert kann dort entstehen, wo sich weitere Flächen schaffen oder bestehende Flächen besser nutzen lassen. Beispiele sind:

• Dachgeschossausbau oder zusätzliche Wohnungen
• Anbau, Erweiterung oder Nachverdichtung
• Teilung großer Wohnungen
• zusätzliche Stellplätze oder sinnvoll nutzbare Nebenflächen

Dabei muss zwischen einer ersten Idee und geprüftem Potenzial unterschieden werden. Ob ein Vorhaben umsetzbar ist, hängt unter anderem von Baurecht, Genehmigungen, Gebäudesubstanz und Wirtschaftlichkeit ab.

Eine dokumentierte Prüfung ist für Käufer aussagekräftiger als die unverbindliche Vermutung, auf dem Grundstück könnten weitere Wohnungen entstehen.

Sie möchten das Entwicklungspotenzial Ihres Objekts einordnen lassen? Sprechen Sie mit uns über Ihr Mehrfamilienhaus.

6. Vollständige und nachvollziehbare Unterlagen

Fehlende Unterlagen verzögern die Prüfung durch Käufer und Banken. Unklare Flächen, nicht dokumentierte Umbauten oder widersprüchliche Mietangaben können außerdem zu Preisnachverhandlungen führen.

Für die Vermarktung sollten insbesondere vorliegen:

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Bauunterlagen, Grundrisse und Wohnflächenberechnungen
• Übersicht aller Einheiten mit Nutzung und Vermietungsstand
• Mietaufstellung, Mietverträge und Nachträge
• Angaben zu Kautionen und möglichen Mietrückständen
• Nebenkostenabrechnungen und nicht umlagefähigen Kosten
• Energieausweis
• Nachweise zu Modernisierungen sowie Angaben zu bekannten Mängeln

Eine geordnete digitale Ablage erleichtert die Prüfung. Personenbezogene Mieterdaten sollten dabei nur im erforderlichen Umfang und kontrolliert zugänglich gemacht werden.

Weitere Hinweise finden Sie in unserer Checkliste zu den Unterlagen beim Hausverkauf.

7. Die passende Käufergruppe

Nicht jeder Anleger bewertet dasselbe Objekt gleich. Ein privater Kapitalanleger sucht möglicherweise ein langfristig vermietetes Haus mit überschaubarem Aufwand. Ein Projektentwickler interessiert sich eher für Ausbaureserven oder eine umfassende Modernisierung.

Die Vermarktung sollte deshalb zeigen, zu welcher Strategie das Objekt passt:

• laufende Mieterträge und langfristiger Bestand
• schrittweise Modernisierung und Mietentwicklung
• Sanierung und Neupositionierung
• bauliche Erweiterung oder Nachverdichtung

Entscheidend sind neben dem gebotenen Preis auch Finanzierungsfähigkeit und nachvollziehbare Kaufabsicht. Ein hoher Angebotspreis hilft wenig, wenn der Interessent den Erwerb nicht umsetzen kann.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Regensburg bewertet?

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht häufig das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Es berücksichtigt unter anderem nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Hinzu kommen die Besonderheiten des Objekts und die aktuelle Marktsituation.

Eine regionale Datengrundlage liefert der Grundstücksmarktbericht 2025 des Regensburger Gutachterausschusses. Er wertet Transaktionen aus den Jahren 2023 und 2024 aus und enthält unter anderem Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger. Der vollständige Bericht ist kostenpflichtig erhältlich.

Für eine heutige Preisermittlung müssen diese historischen Daten mit dem aktuellen Markt und dem konkreten Objekt abgeglichen werden.

Kaufpreisfaktor: Was bedeutet „das 25-Fache“?

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete:

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor

Ein rein rechnerisches Beispiel: Bei 100.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 2,5 Millionen Euro Kaufpreis beträgt der Faktor 25. Das ist keine Aussage darüber, welcher Faktor aktuell in Regensburg marktgerecht ist.

Die Kennzahl berücksichtigt für sich genommen weder Bewirtschaftungskosten noch anstehende Investitionen. Sie eignet sich daher zur ersten Einordnung, ersetzt aber keine individuelle Bewertung.

Öffentlich oder Off-Market verkaufen?

Eine diskrete Vermarktung kann sinnvoll sein, wenn zunächst ausgewählte Kapitalanleger angesprochen werden sollen. Objektinformationen lassen sich kontrolliert weitergeben und Besichtigungen gezielt organisieren.

Eine öffentliche Vermarktung erreicht dagegen mehr potenzielle Käufer und kann zusätzlichen Wettbewerb schaffen. Welcher Weg wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt vom Objekt, der Nachfrage und dem gewünschten Verkaufszeitraum ab.

Mehr zu unserem Vorgehen erfahren Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus in Regensburg verkaufen.

Vermietet oder leer verkaufen?

Ein Mehrfamilienhaus muss für den Verkauf in der Regel nicht leer stehen. Für viele Anleger sind bestehende Mieteinnahmen ausdrücklich erwünscht. Leerstand kann wiederum Spielraum für Modernisierung und anschließende Neuvermietung bieten.

In Regensburg ist dabei die Wohnraumzweckentfremdungssatzung zu beachten. Nach § 3 kann ein Leerstand von mehr als drei Monaten eine Zweckentfremdung darstellen. Die Satzung enthält Ausnahmen, unter anderem für nachweislich zügige Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie unter bestimmten Voraussetzungen für einen bevorstehenden Verkauf.

Ob eine Ausnahme greift, sollte für den konkreten Fall geklärt werden. Eine Verkaufsabsicht rechtfertigt keinen unbegrenzten Leerstand.

Den Verkauf mit einer belastbaren Bewertung vorbereiten

Ein realistischer Angebotspreis verbindet die wirtschaftlichen Kennzahlen mit den Stärken und Schwächen des Gebäudes. Wer Mieten, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten vorab nachvollziehbar aufbereitet, schafft eine bessere Grundlage für Käuferprüfung und Preisverhandlung.

Sie überlegen, Ihr Mehrfamilienhaus, Zinshaus oder Renditeobjekt in Regensburg zu verkaufen? Wir prüfen die Ausgangslage, ermitteln eine realistische Verkaufspreisspanne und besprechen mit Ihnen die passende Vermarktung.

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Häufige Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf in Regensburg

Was ist mein Mehrfamilienhaus aktuell wert?

Das lässt sich erst anhand der Objektunterlagen und des Zustands belastbar einschätzen. Besonders wichtig sind Erträge, Lage, notwendige Investitionen und realisierbare Entwicklungsmöglichkeiten.

Reicht der Kaufpreisfaktor für eine Bewertung aus?

Nein. Er zeigt nur das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Kosten, Sanierungsbedarf und objektspezifische Risiken müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Sollte ich vor dem Verkauf noch sanieren?

Nur wenn der erwartete Mehrerlös den Aufwand und die damit verbundenen Risiken rechtfertigt. Größere Maßnahmen sollten deshalb vorab wirtschaftlich geprüft werden.

Kann ich ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja. Eine stabile und dokumentierte Vermietung kann für Kapitalanleger ein wesentliches Kaufargument sein. Ein Leerstand ist keine Voraussetzung für den Verkauf.