Immobilie an Kinder übertragen: Schenken, verkaufen oder Wohnrecht sichern?

Erst Sicherheit schaffen, dann Eigentum übertragen
Wer eine Immobilie an Kinder übertragen möchte, trifft eine Entscheidung mit Folgen für viele Jahre. Es geht um den Wert des Hauses, die eigene Wohnsituation, mögliche Pflegekosten und die Frage, ob alle Kinder die Regelung später als fair empfinden.
Eine Schenkung kann sinnvoll sein. Ein Verkauf innerhalb der Familie kann ebenso richtig sein. Oft ist eine Übertragung mit Wohnrecht, Nießbrauch und klaren Rückforderungsrechten die tragfähigste Lösung. Entscheidend ist nicht, was steuerlich zunächst attraktiv wirkt, sondern was Eltern und Kinder auch bei Krankheit, Scheidung, Insolvenz oder einem späteren Verkauf schützt.
Wir begleiten Eigentümer in Regensburg, im Landkreis Cham und in ganz Ostbayern regelmäßig bei genau dieser Frage. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die drei Wege, die Absicherung der Eltern, die Kostenseite und die richtige Reihenfolge.
Schenkung, Verkauf oder Überlassung mit Vorbehalt
Bei einer Schenkung geht das Eigentum ohne vollständige Gegenleistung auf das Kind über. Sie passt vor allem dann, wenn die Eltern wirtschaftlich abgesichert sind und das Haus langfristig in der Familie bleiben soll.
Ein Verkauf an das Kind ist sinnvoll, wenn die Eltern Kapital benötigen oder Geschwister finanziell ausgeglichen werden sollen. Der Kaufpreis muss nachvollziehbar sein und tatsächlich fließen. Liegt er deutlich unter dem Marktwert, kann steuerlich eine gemischte Schenkung vorliegen.
Die dritte Möglichkeit verbindet Eigentumsübertragung und Absicherung: Das Kind wird Eigentümer, die Eltern behalten sich Wohnrecht oder Nießbrauch vor. Diese Variante ist häufig sinnvoll, verlangt aber einen sehr sorgfältigen Vertrag.
Wann eine Schenkung sinnvoll sein kann
Eine Schenkung kann die Nachfolge früh ordnen und vermeiden, dass später mehrere Erben unter Zeitdruck über das Elternhaus entscheiden müssen. Sie ist besonders passend, wenn ein Kind das Haus künftig selbst nutzen möchte und die Eltern auf den Immobilienwert nicht mehr für ihren Lebensunterhalt angewiesen sind.
Für Kinder gilt bei Schenkungen aktuell ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil. Mehrere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Deshalb sollte eine schrittweise Übertragung immer mit Notar und Steuerberater geplant werden (§ 16 ErbStG, § 14 ErbStG).
Der Freibetrag allein darf aber nicht über die wirtschaftliche Realität hinwegtäuschen. Wer später Geld für Pflege, Umbauten, eine kleinere Wohnung oder zusätzliche Hilfe braucht, sollte nicht das gesamte Vermögen vorschnell übertragen.
Wann ein Verkauf an die Kinder besser passt
Ein Familienverkauf gibt Eltern Liquidität und schafft eine klare Grundlage zwischen Geschwistern. Das Kind übernimmt die Immobilie, die Eltern erhalten einen vereinbarten Kaufpreis und können damit ihre eigene Zukunft planen.
Ein weiterer Vorteil: Der Erwerb eines Grundstücks durch Kinder in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie. Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer sind jedoch zwei verschiedene Themen (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Ein Punkt wird häufig übersehen: Haben die Eltern die Immobilie nicht selbst bewohnt, etwa bei einer vermieteten Wohnung oder einem geerbten Zweitobjekt, kann ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerpflichtig sein. Das gilt auch bei einem Verkauf an das eigene Kind (§ 23 EStG). Lassen Sie diesen Punkt vor der Beurkundung steuerlich prüfen.
Ist noch ein Darlehen oder eine Grundschuld vorhanden, muss die Bank früh eingebunden werden. Wie Restschuld, Ablösung und Grundbuch beim Verkauf zusammenspielen, erklären wir im Beitrag Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Was Eltern wirklich absichert
Ein Wohnrecht sichert Eltern das Recht, selbst im Haus oder in einem bestimmten Teil des Hauses zu wohnen. Es ist passend, wenn die Eltern dort dauerhaft leben möchten, aber keine Mieteinnahmen aus der Immobilie benötigen (§ 1093 BGB).
Ein Nießbrauch geht weiter. Er erlaubt den Eltern grundsätzlich, die Immobilie selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu erhalten. Das kann sinnvoll sein, wenn Eltern später ausziehen, aber die Einnahmen aus einer Vermietung behalten möchten (§ 1030 BGB).
Beide Rechte sollten im Grundbuch gesichert werden. Der Vertrag sollte konkret regeln, wer laufende Kosten, größere Reparaturen, Modernisierungen und eine spätere Aufhebung des Rechts trägt. Gerade dieser Teil entscheidet darüber, ob die Übertragung später Ruhe schafft oder neue Konflikte auslöst.
Rückforderungsrecht: Schutz bei Scheidung, Insolvenz und Pflegefall
Eine Übertragung an Kinder sollte nicht ohne Rückweg erfolgen. Der notarielle Vertrag kann ein Rückforderungsrecht vorsehen, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern verstirbt, sich scheiden lässt, insolvent wird oder die Immobilie ohne Zustimmung der Eltern verkaufen möchte.
Dieses Recht kann mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Sie schützt den Anspruch auf Rückübertragung auch gegenüber späteren Verfügungen über die Immobilie (§ 883 BGB).
Auch der Pflegefall gehört in die Planung. Wer nach einer Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, kann die Herausgabe des Geschenks verlangen. Nach zehn Jahren ist dieser Anspruch grundsätzlich ausgeschlossen. Erbringt der Sozialhilfeträger Leistungen, kann er bestehende Ansprüche auf sich überleiten (§ 528 BGB, § 529 BGB, § 93 SGB XII).
Diese Punkte gehören nicht in eine Standardvorlage. Sie müssen zur Familie, zum Vermögen und zur konkreten Lebensplanung passen.
Pflichtteilsergänzung: Die Zehnjahresfrist ist nicht immer zehn Jahre
Schenkungen können bei Pflichtteilsansprüchen später noch berücksichtigt werden. Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung grundsätzlich vollständig angesetzt. Mit jedem weiteren Jahr sinkt der berücksichtigte Wert um ein Zehntel. Nach zehn Jahren bleibt die Schenkung grundsätzlich unberücksichtigt (§ 2325 BGB).
Entscheidend ist aber, wann die Frist überhaupt beginnt. Hier macht die Art des Vorbehalts den Unterschied:
Nießbrauch: Behält sich der Schenker den Nießbrauch uneingeschränkt vor, gibt er den Genuss der Immobilie nicht auf. Die Frist beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht zu laufen, auch wenn das Eigentum längst im Grundbuch umgeschrieben ist (BGH, Urteil vom 27.04.1994, Az. IV ZR 132/93).
Wohnungsrecht: Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht steht einer Leistung im Sinne der Vorschrift regelmäßig nicht entgegen. Die Frist beginnt hier also grundsätzlich mit dem Vollzug der Schenkung. Ausnahmen sind möglich, wenn der Erwerber praktisch vollständig von der Nutzung ausgeschlossen bleibt (BGH, Urteil vom 29.06.2016, Az. IV ZR 474/15).
Wer also vor allem die Abschmelzung erreichen möchte, trifft mit einem Nießbrauch und einem Wohnungsrecht zwei völlig unterschiedliche Entscheidungen. Planen Sie deshalb nie mit einer pauschalen Zehnjahresregel, sondern lassen Sie die Gestaltung rechtlich prüfen.
Wer mehrere Kinder hat, sollte vor der Übertragung zusätzlich offen festlegen, ob und wie das übernehmende Kind später auf seinen Erbteil angerechnet wird. Ohne klare Regelung entstehen schnell Konflikte, die später eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf blockieren.
Was kosten Notar und Grundbuch?
Die Übertragung verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Ihre Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und dem Inhalt des Vertrags. Wohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte und weitere Vereinbarungen machen die Gestaltung umfangreicher und damit in der Regel auch teurer.
Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich geregelt und nicht frei verhandelbar (Gerichts- und Notarkostengesetz). Wer die Kosten trägt, sollte im Vertrag ausdrücklich festgelegt werden. Der Notar kann vor der Beurkundung eine konkrete Kosteneinschätzung geben.
Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für eine steuerliche Beratung und eine belastbare Immobilienbewertung. Gerade der Wert ist wichtig, weil er die Grundlage für Schenkungsteuer, Kaufpreis, Geschwisterausgleich und spätere Entscheidungen bildet.
Elternhaus in Regensburg oder im Landkreis Cham übertragen
Die rechtlichen Regeln sind bundesweit gleich, die praktischen Fragen unterscheiden sich in unseren beiden Kernregionen jedoch deutlich.
In Regensburg erreichen Einfamilienhäuser und größere Eigentumswohnungen häufig Werte, die den Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil überschreiten. Damit rücken Gestaltungsfragen in den Vordergrund: Übertragung von beiden Elternteilen, gestaffelte Übertragung über zehn Jahre oder die Frage, wie ein vorbehaltener Nießbrauch den steuerlichen Wert mindert. Ohne belastbare Bewertung lässt sich das nicht seriös planen.
Im Landkreis Cham liegen die Werte oft unterhalb des Freibetrags, dafür sind die Objekte selbst komplexer. Typisch sind Zweifamilienhäuser mit Einliegerwohnung, große Grundstücke, Nebengebäude, mehrere Flurstücke und gelegentlich noch landwirtschaftliche Restflächen. Hier entscheidet vor allem die präzise Formulierung des Wohnrechts: Bezieht es sich auf das ganze Haus oder nur auf die von den Eltern bewohnte Wohnung? Und wie werden Garage, Garten, Heizung und Nebengebäude behandelt?
In beiden Regionen gilt dieselbe Reihenfolge: erst den Wert kennen, dann die Gestaltung wählen.
Was passiert, wenn das Haus später verkauft werden soll?
Ein späterer Verkauf bleibt möglich, wird durch ein eingetragenes Recht aber aufwendiger. Ein Käufer übernimmt ein bestehendes Wohnrecht oder einen Nießbrauch entweder mit, oder das Recht muss mit Zustimmung des Berechtigten gegen Entschädigung gelöscht werden.
Das hat zwei Folgen für die Vermarktung: Der Kreis möglicher Käufer wird kleiner, weil Eigennutzer und finanzierende Banken belastete Objekte kritisch prüfen. Und der erzielbare Preis sinkt um den wirtschaftlichen Wert des Rechts.
Denken Sie deshalb schon bei der Übertragung an den übernächsten Schritt: Was passiert, wenn das Kind beruflich wegzieht, sich trennt, die Immobilie finanzieren muss oder die Eltern selbst nicht mehr dort wohnen können? Eine Regelung zur Ablösung des Rechts gegen Zahlung gehört in den Vertrag, nicht in ein späteres Gespräch.
So gehen Familien in der richtigen Reihenfolge vor
Den aktuellen Immobilienwert nachvollziehbar bestimmen.
Eigene Wohnsituation, Rücklagen und Pflegevorsorge ehrlich prüfen.
Grundbuch, laufende Darlehen und bestehende Rechte klären.
Mit Kindern und weiteren Beteiligten über Erwartungen und Ausgleich sprechen.
Mit Notar und Steuerberater die passende Vertragsgestaltung entwickeln.
Wohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrecht und Grundbucheintragungen eindeutig festhalten.
Aus der Praxis von Alexander Nirschl: Bei Familienübertragungen scheitert selten der Notartermin. Schwierig wird es, wenn der Immobilienwert, die eigene Absicherung oder die Erwartungen der Geschwister erst danach zur Sprache kommen.
Häufige Fragen zur Immobilienübertragung an Kinder
Kann ich mein Haus übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja. Ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann Ihre Nutzung absichern. Welche Variante passt, hängt davon ab, ob Sie nur wohnen oder auch mögliche Mieteinnahmen behalten möchten.
Muss ich bei einem Verkauf an mein Kind Grunderwerbsteuer zahlen?
Bei einer Übertragung zwischen Eltern und Kindern in gerader Linie fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Eine mögliche Schenkungsteuer und bei nicht selbst bewohnten Objekten die Spekulationsfrist müssen davon getrennt geprüft werden.
Kann ich das Haus zurückfordern, wenn mein Kind insolvent wird oder sich scheiden lässt?
Das kann durch ein vertragliches Rückforderungsrecht geregelt werden. Es sollte mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden.
Kann das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern, wenn ich pflegebedürftig werde?
Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung kann der Schenker die Herausgabe verlangen, wenn er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Erbringt der Sozialhilfeträger Leistungen, kann er diesen Anspruch auf sich überleiten.
Was kostet die Übertragung einer Immobilie an die Kinder?
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie und dem Umfang des Vertrags. Sie sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Der Notar nennt Ihnen die Kosten vor der Beurkundung.
Muss ich alle Kinder gleich behandeln?
Nicht zwingend. Eine unterschiedliche Verteilung sollte aber bewusst geplant, offen besprochen und rechtlich sauber geregelt werden. Relevant sind dabei Ausgleichszahlungen, Anrechnungen auf das Erbe und mögliche Pflichtteilsansprüche.
Die richtige Entscheidung beginnt mit dem realistischen Wert
Bevor Sie eine Immobilie an Kinder übertragen, brauchen Sie eine belastbare Grundlage. Ein realistischer Marktwert zeigt, ob Schenkung, Verkauf oder eine Kombination aus beidem zu Ihrer Familie passt, und er ist zugleich die Basis für Schenkungsteuer, Kaufpreis und Geschwisterausgleich.
Wir bewerten Ihre Immobilie anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise aus Ihrer Region, für Objekte in der Stadt und im Landkreis über die Immobilienbewertung Regensburg und im Bayerischen Wald über unsere Seite Immobilie verkaufen in Cham.
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Stand: 20. September 2026. Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zu erb-, schenkung- oder steuerrechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt beziehungsweise Ihren Steuerberater.