Energieausweis 2027: Was sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer ändert

Neue Regeln für Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis, Mischgebäude und Baudenkmäler ab dem 1. Januar 2027

Wer seine Immobilie noch 2026 auf den Markt bringt, arbeitet mit den bisherigen Regeln. Ab dem 1. Januar 2027 entscheidet dagegen die Art des Gebäudes darüber, welchen Energieausweis Sie überhaupt noch ausgestellt bekommen: Für reine Wohnhäuser wird es einfacher, für Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und denkmalgeschützte Gebäude deutlich aufwendiger. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was das Gebäudemodernisierungsgesetz konkret ändert, welche Objekte betroffen sind und warum sich bei manchen Immobilien ein Energieausweis noch in diesem Jahr rechnet.

Rechtsstand: 14. August 2026.

Amtliche Grundlage sind das Gesetz vom 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) und die vom Bundestag angenommene Fassung in der BT-Drucksache 21/7009.

Das Wichtigste in Kürze

• Die neuen Vorschriften zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet.
• Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben gültig. Die reguläre Laufzeit von zehn Jahren läuft ganz normal weiter.
• Bei reinen Wohngebäuden im Bestand dürfen Eigentümer künftig grundsätzlich frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Für den Verbrauchsausweis genügen dann zwei Verbrauchsjahre statt bisher drei.
• Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude wird bei einer Neuausstellung die energetische Bilanzierung zum Standard. Ein neuer Verbrauchsausweis ist dort nicht mehr vorgesehen.
• Die pauschale Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags kann die Ausweispflicht auslösen.

Was sich beim Energieausweis ab 2027 ändert

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde im Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die Reform tritt allerdings gestaffelt in Kraft. Teile des neuen Heizungsrechts gelten bereits, die Vorschriften rund um Energieausweise und die zugehörigen Berechnungsregeln greifen erst zum 1. Januar 2027.

Für die Praxis heißt das ganz nüchtern: Ein Energieausweis, der noch am 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, folgt den bisherigen Regeln. Ab dem 1. Januar 2027 gilt für jede Neuausstellung das neue Recht. Das Ausstellungsdatum ist der einzige Stichtag, der zählt, nicht der Zeitpunkt des Verkaufs oder der Vermietung.

Die Reform teilt den Markt dabei in zwei Richtungen: Reine Wohngebäude bekommen mehr Spielraum, alle anderen Gebäudearten bekommen strengere Vorgaben.

Reine Wohngebäude: mehr Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Bislang hängt es unter anderem vom Baujahr, der Zahl der Wohneinheiten und dem Wärmeschutzstandard ab, ob für ein Haus ein Verbrauchsausweis zulässig ist. Bei kleinen älteren Wohngebäuden ist heute in vielen Fällen zwingend der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Genau diese Einschränkung fällt ab 2027 weg.

Wird für ein bestehendes Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, wegen Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder einer entsprechenden Vertragsverlängerung ein neuer Ausweis benötigt, dürfen Sie künftig grundsätzlich frei wählen. Für ein Bauernhaus von 1962 im Landkreis Cham bedeutet das: Der günstigere und schneller verfügbare Verbrauchsausweis wird zur echten Option, sofern die Verbrauchsdaten vorliegen.

Diese Wahlfreiheit hat drei klare Grenzen:

• Für Neubauten bleibt ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung vorgeschrieben.
• Bei bestimmten umfassenden Änderungen am Gebäude, für die ohnehin die gesetzlich vorgesehenen Berechnungen durchgeführt werden, bleibt es beim Bedarfsausweis.
• Ein Verbrauchsausweis setzt voraus, dass geeignete und vollständige Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude vorhanden sind.

Verbrauchsausweis 2027: zwei statt drei Verbrauchsjahre

Die zweite Erleichterung betrifft die Datengrundlage. Ab 2027 reicht die jährliche Erfassung des Endenergieverbrauchs über zwei Jahre, differenziert nach Energieträgern. Bisher sind regelmäßig drei aufeinanderfolgende Abrechnungszeiträume nötig.

Wichtig ist die zweite Bedingung: Die verwendeten Daten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, und deren Ende darf zum Zeitpunkt der Ausstellung höchstens 18 Monate zurückliegen. Wer im März 2027 einen Verbrauchsausweis benötigt, kommt also grundsätzlich mit zwei vollständigen Jahresabrechnungen aus, solange die jüngere davon aktuell genug ist.

Die Werte müssen weiterhin witterungsbereinigt und auf standardisierte Nutzungsbedingungen normalisiert werden. Eine zeitweise diskutierte Pflicht zur monatlichen Verbrauchserfassung ist in der endgültigen Fassung nicht enthalten.

Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, ist das ein klarer Vorteil: Wer heute erst zwei saubere Abrechnungsjahre zusammenbekommt, muss ab 2027 nicht mehr auf das dritte warten.

Nichtwohngebäude und Mischnutzung: der Verbrauchsausweis fällt weg

Für Büro-, Gewerbe- und Verwaltungsgebäude geht die Reform in die andere Richtung. Wird ab dem Stichtag ein neuer Energieausweis für ein Nichtwohngebäude fällig, muss dieser auf einer energetischen Bilanzierung beruhen. Ein neuer verbrauchsbasierter Ausweis ist dafür nicht mehr vorgesehen. Betroffen sind unter anderem Bürogebäude, Verkaufsstätten, Praxen, Hotels, Werkstätten, Lagerhallen und Verwaltungsgebäude.

Der Aufwand steigt damit spürbar. Ein Bedarfsausweis verlangt detaillierte Angaben zur Gebäudehülle, zu den Nutzungszonen, zur Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwassertechnik und bei Nichtwohngebäuden zusätzlich zur Beleuchtung. Planen Sie für die Datenbeschaffung deutlich mehr Zeit ein als für einen Verbrauchsausweis.

Besonders relevant wird der Punkt für Wohn- und Geschäftshäuser, wie sie in vielen ostbayerischen Ortskernen stehen: Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Der Verbrauchsausweis nach neuem Recht ist ausschließlich für Gebäude zulässig, die reinen Wohnzwecken dienen. Sobald eine relevante gewerbliche Nutzung dazukommt, scheidet er für das gesamte Gebäude aus. Auch die bisherige Möglichkeit, Wohn- und Nichtwohnteile getrennt zu behandeln, entfällt. Der Ausweis wird künftig wieder für das Gebäude als Ganzes ausgestellt.

Unterscheiden sich Nutzung und technische Ausstattung wesentlich, wird das Gebäude in Zonen unterteilt und innerhalb einer gemeinsamen Bilanz gesondert berücksichtigt. Ein zweiter, eigener Energieausweis entsteht dadurch nicht.

Ein Punkt zur Beruhigung: Ein vor dem 1. Januar 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude wird durch die Reform nicht unwirksam. Er gilt bis zum Ende seiner Laufzeit weiter.

Baudenkmäler verlieren die pauschale Ausnahme

Denkmalgeschützte Gebäude waren bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bisher weitgehend von der Ausweispflicht befreit. Diese allgemeine Ausnahme wird gestrichen. Wird ein Baudenkmal ab 2027 verkauft oder vermietet und liegt kein gültiger Energieausweis vor, ist grundsätzlich einer zu erstellen.

Aus der Ausweispflicht folgt allerdings keine Sanierungspflicht. Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität und enthält Empfehlungen. Was baulich zulässig ist, entscheidet weiterhin das Denkmalschutzrecht im Einzelfall.

Gerade in den historischen Ortskernen der Region betrifft das eine Objektgruppe, die bisher außen vor war. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus im Bestand halten, gehört es ab sofort in Ihre Ausweisübersicht.

Auch Vertragsverlängerungen können die Ausweispflicht auslösen

Eine leicht zu übersehende Änderung: Ab 2027 ist ausdrücklich geregelt, dass auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags einen Energieausweis erforderlich machen kann. Die Pflicht greift nur, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis existiert. Eine Verlängerung zwingt Sie also nicht dazu, ein noch laufendes Dokument zu ersetzen.

Für private Vermieter mit langfristigen Verträgen und für gewerbliche Vermietungen lohnt sich hier ein Blick in die Unterlagen, bevor der nächste Nachtrag unterschrieben wird.

Digital, maschinenlesbar und mit mehr Pflichtangaben

Neue Energieausweise werden ab 2027 grundsätzlich digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Eine Papierfassung erhalten Sie auf Verlangen zusätzlich. Maschinenlesbar meint dabei mehr als ein Scan: Die Daten sollen technisch strukturiert weiterverarbeitet werden können.

Der Aussteller muss das Gebäude entweder vor Ort begehen oder geeignete Bildaufnahmen zur Beurteilung der energetischen Eigenschaften erhalten. Eine Begehung ist damit nicht in jedem Fall zwingend, aussagekräftige Fotos von Fassade, Fenstern, Dach, Heizung und Warmwasserbereitung werden aber zur Grundvoraussetzung. Der Eigentümer bleibt für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich, der Aussteller muss sie prüfen und darf zweifelhafte Daten nicht verwenden.

Inhaltlich wächst der Ausweis vom Kennwertblatt zu einem umfassenden Gebäudedokument. Neu aufgenommen werden unter anderem die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie, das Baujahr des Wärmeerzeugers, die Art von Lüftung und Kühlung, die Fähigkeit des Gebäudes, auf externe Signale zu reagieren, und die Eignung des Wärmeverteilsystems für niedrige Vorlauftemperaturen. Auch die Modernisierungsempfehlungen werden konkreter und sollen künftig eine Schätzung der möglichen Einsparungen enthalten.

Neue Effizienzklassen und neue Rechenfaktoren

Bei Wohngebäuden bleibt die vertraute Skala von A+ bis H erhalten, weiterhin abgeleitet aus dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Neu ist eine eigene Skala von A bis G für Nichtwohngebäude, die sich aus dem Verhältnis von tatsächlichem zu Referenz-Primärenergiebedarf ergibt. Klasse A erreichen dabei nur Nichtwohngebäude, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen.

Parallel ändern sich mehrere Primärenergiefaktoren. Zwei Verschiebungen fallen für Eigentümer in der Region besonders ins Gewicht: Netzstrom wird auf 1,5 abgesenkt, wodurch Wärmepumpen in der Primärenergiebilanz deutlich besser dastehen. Holz und feste Biomasse steigen dagegen auf 0,7 und werden damit ungünstiger bewertet als bisher. Gerade im Bayerischen Wald, wo Scheitholz- und Pelletheizungen weit verbreitet sind, verändert das die rechnerische Bewertung mancher Objekte spürbar.

Auf die Effizienzklasse eines Wohnhauses schlägt ein geänderter Primärenergiefaktor nicht unmittelbar durch, da diese weiterhin an der Endenergie hängt. Der ausgewiesene Primärenergiewert verändert sich allerdings sehr wohl, und Kaufinteressenten lesen ihn mit.

Was das für Ihre Immobilienanzeige bedeutet

Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen richten sich künftig danach, wann der vorliegende Energieausweis ausgestellt wurde. Bei Ausweisen nach neuem Recht gelten die erweiterten Angaben, bei älteren Dokumenten bleiben die dort enthaltenen Werte maßgeblich, insbesondere Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch.

Der erste Blick vor jeder Veröffentlichung geht damit auf das Ausstellungsdatum. Fehlerhafte oder unvollständige Pflichtangaben können rechtliche und wettbewerbliche Risiken auslösen. Gerade in der Übergangsphase ab 2027 sollte deshalb geprüft werden, nach welchem Rechtsstand der vorhandene Ausweis ausgestellt wurde. Wenn Sie Ihre Immobilie über uns anbieten, übernehmen wir diese Prüfung und die korrekte Ausweisung in allen Portalen und Exposés als festen Teil der Vorbereitung Ihres Verkaufs.

Der strategische Punkt: Warum ein Ausweis noch 2026 sinnvoll sein kann

Hier liegt die eigentlich verkaufsrelevante Überlegung. Läuft der Energieausweis eines Bestandsobjekts im ersten Halbjahr 2027 ab oder fehlt er ganz, spricht vieles dafür, ihn noch 2026 erstellen zu lassen. Sie erhalten dann ein Dokument nach den bisherigen, in vielen Fällen einfacheren Datenregeln, das ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre lang für die Vermarktung gültig ist.

Besonders deutlich ist der Effekt bei Wohn- und Geschäftshäusern sowie bei Gewerbeobjekten: Ein 2026 ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt zehn Jahre nutzbar, während ab 2027 für dieselbe Immobilie die aufwendige Bilanzierung fällig würde. Bei einem reinen Wohnhaus mit lückenhaften Verbrauchsdaten kann dagegen genau das Gegenteil richtig sein: Wer erst zwei Abrechnungsjahre beisammen hat, fährt mit dem neuen Recht besser.

Welche Variante für Ihr Objekt die bessere ist, hängt an der Gebäudeart, an den vorhandenen Unterlagen und an Ihrem geplanten Verkaufszeitpunkt.

Checkliste für Eigentümer

• Prüfen Sie, ob Ihr Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient oder eine gewerbliche Nutzung enthält.
• Notieren Sie Ausstellungs- und Ablaufdatum aller vorhandenen Energieausweise im Bestand.
• Sammeln Sie bei reinen Wohngebäuden mindestens zwei vollständige Abrechnungsjahre.
• Planen Sie bei Gewerbe- und Mischobjekten deutlich mehr Zeit für die Bilanzierung ein.
• Legen Sie Grundrisse, Baubeschreibung und Angaben zur Anlagentechnik zusammen ab.
• Fotografieren Sie Fassade, Fenster, Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke, Heizung und Warmwasserbereitung.
• Nehmen Sie denkmalgeschützte Objekte neu in Ihre Ausweisübersicht auf.
• Prüfen Sie vor jeder Vertragsverlängerung, ob ein gültiger Ausweis vorliegt.

Häufige Fragen zum Energieausweis ab 2027

Muss ich zum 1. Januar 2027 einen neuen Energieausweis besorgen?

Nein. Ein gültiger Energieausweis bleibt bis zum Ende seiner zehnjährigen Laufzeit gültig. Ein neuer wird erst nötig, wenn die Gültigkeit abläuft oder ein gesetzlicher Auslöser wie Verkauf oder Vermietung eintritt und kein gültiges Dokument vorliegt.

Wird der Verbrauchsausweis abgeschafft?

Nein. Für bestehende Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, bleibt er erhalten und wird durch die verkürzte Datengrundlage sogar leichter zugänglich. Für neu auszustellende Ausweise von Nichtwohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden ist er dagegen grundsätzlich nicht mehr zulässig.

Bekommt ein altes Einfamilienhaus ab 2027 einen Verbrauchsausweis?

Ja, sofern es ausschließlich Wohnzwecken dient, ein neuer Ausweis wegen Verkauf, Vermietung oder eines vergleichbaren Anlasses benötigt wird und geeignete Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen.

Braucht mein denkmalgeschütztes Haus ab 2027 zwingend einen Energieausweis?

Nicht allein wegen des Stichtags, aber grundsätzlich dann, wenn es verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird oder ein entsprechender Vertrag verlängert wird und kein gültiger Ausweis vorhanden ist. Andere gesetzliche Ausnahmen bleiben im Einzelfall möglich.

Muss jemand mein Haus besichtigen, wenn ich den Ausweis online erstellen lasse?

Nicht zwingend. Alternativ zur Begehung darf der Aussteller geeignete Bildaufnahmen verwenden. Diese müssen eine sachgerechte Beurteilung der energetischen Eigenschaften ermöglichen.

Verändert der neue Primärenergiefaktor die Effizienzklasse meines Wohnhauses?

Nicht direkt. Die Klasse von A+ bis H richtet sich weiterhin nach dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Der ausgewiesene Primärenergiewert ändert sich dagegen sehr wohl.

Wie Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihr Objekt finden

Ob Ihr Haus, Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus noch 2026 einen Energieausweis erhalten sollte, hängt von Gebäudeart, vorhandenem Ausweis, Datengrundlage und geplantem Vermarktungszeitpunkt ab. Wir helfen Ihnen, diese Unterlagen zu ordnen; die verbindliche Ausweiswahl und Berechnung übernimmt eine ausstellungsberechtigte Fachperson.

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die bei einem Verkauf frühzeitig geprüft werden sollten. Er ist potenziellen Käufern grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Wie Eigentümer unsere Verkaufsvorbereitung erleben, lesen Sie in unseren Kundenstimmen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 14. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Orientierung. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Vorschriften des Gebäudemodernisierungsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung sowie die noch bekanntzumachenden amtlichen Muster. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Objekts wenden Sie sich bitte an eine ausstellungsberechtigte Fachperson, bei steuerlichen Fragen an Ihren Steuerberater. Die Matador Immobilien GmbH erwirbt keine Immobilien selbst.