Neues Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Eigentümer in der Oberpfalz jetzt wissen müssen

Heizungstausch, Förderung und die neuen Pflichten im Überblick

Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Der Bundesrat ließ das Gesetz am selben Tag ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses passieren. Für Eigentümer in Regensburg, Schwandorf, Cham, Bad Kötzting und der gesamten Oberpfalz zeichnen sich damit mehrere wichtige Änderungen ab: beim Heizungstausch, bei der Förderung und bei Pflichten, die in den kommenden Jahren gestaffelt greifen. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte ein, ohne juristisches Kauderwelsch, und zeigt, was das für den Wert und den Verkauf Ihrer Immobilie bedeuten kann.

Ist das Gesetz schon in Kraft? Zum Redaktionsstand vom 23. Juli 2026 stand die Verkündung im Bundesgesetzblatt noch aus. Das GModG ist damit überwiegend noch nicht in Kraft. Die neuen Förderkonditionen der BEG gelten dagegen bereits seit dem 21. Juli 2026.

Was sich rechtlich ändert und was gleich bleibt

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wird nicht abgeschafft, sondern umfassend reformiert und künftig unter der Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz fortgeführt. Kern der Reform ist mehr Technologieoffenheit beim Heizen. Vieles davon tritt allerdings zeitversetzt in Kraft, weshalb es sich lohnt, zwischen bereits geltenden und erst angekündigten Regelungen zu unterscheiden.

Mehr Freiheit beim Heizungstausch, aber mit Bedingungen

Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau entfällt. Grundsätzlich bleiben damit wieder mehr Technologien möglich, von der Gasheizung über die Ölheizung bis zur Wärmepumpe oder Fernwärme.

Diese Öffnung bedeutet aber keinen Freibrief. Neue fossile Heizungen können durch Brennstoffvorgaben, steigende Betriebskosten, die kommunale Wärmeplanung und eine spätere Umrüstpflicht wirtschaftlich riskant werden. Wer nach Inkrafttreten der Regelung eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen. Diese sogenannte Bio-Treppe steigt in folgenden Stufen:

• 10 Prozent Mindestanteil ab 2029
• 15 Prozent ab 2030
• 30 Prozent ab 2035
• 60 Prozent ab 2040

Spätestens ab 2045 soll die Wärmeversorgung ohne fossile, nicht klimaneutrale Brennstoffe erfolgen. Die genaue Ausgestaltung über eine Quote für grüne Gase und Heizöle ist allerdings noch nicht abschließend geregelt. Wer von vornherein vollständig erneuerbar heizt, etwa mit einer Wärmepumpe, den betrifft die Bio-Treppe nicht.

Was Vermieter jetzt besonders beachten sollten

Für vermietete Immobilien gibt es eine wichtige, aber oft missverstandene Neuerung. Sie gilt nicht pauschal für alle Mietobjekte. Für Vermieter, die künftig eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in einem bestehenden Wohngebäude einbauen, gelten besondere Regeln zur Kostenverteilung: Unter bestimmten Voraussetzungen werden ab 2028 Gasnetzentgelte und CO2-Kosten sowie ab 2029 bestimmte Mehrkosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe jeweils zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Für bestehende Heizungsanlagen gelten weiterhin die allgemeinen Regeln des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes, bei denen sich der Vermieteranteil nach dem energetischen Zustand des Gebäudes richtet. Wer eine vermietete Bestandsimmobilie besitzt, sollte diesen Punkt bei einer anstehenden Heizungsentscheidung im Blick behalten, da er die laufende Rendite beeinflussen kann.

Gestaffelte Pflichten bis 2030: Solarpflicht und Nullemissionsgebäude

Neben dem Heizungstausch kommen weitere Verpflichtungen auf Eigentümer zu, gestaffelt über die nächsten Jahre.

Bundesweite Solarpflicht

Das GModG führt eine schrittweise Solarpflicht ein. Sie greift zunächst für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude, für neue Wohngebäude beginnt sie zum 1. Januar 2030. Betroffen sind dann auch neue überdachte Parkplätze, die physisch an ein Gebäude angrenzen. Die Pflicht gilt nur, wenn die Installation technisch möglich, funktional realisierbar und wirtschaftlich zumutbar ist, und es bestehen Ausnahmen. Wichtig für die Region: Die Bundesländer dürfen strengere Regelungen treffen, weshalb bei Immobilien in Bayern zusätzlich die jeweils geltenden bayerischen Vorschriften zu prüfen sind.

Nullemissionsgebäude als Neubaustandard

Ab 2028 müssen bestimmte neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, die von Behörden genutzt werden, als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab 2030 soll der Standard grundsätzlich für alle Neubauten gelten, jeweils mit gesetzlichen Ausnahmen. Eine allgemeine Pflicht, jedes bestehende Wohnhaus vollständig zu sanieren, enthält das Gesetz nicht. Bestehende anlassbezogene Austausch- und Nachrüstpflichten können jedoch weiterhin gelten, für Nichtwohngebäude greifen zusätzlich gestaffelte Mindeststandards nach dem "Worst-first"-Prinzip.

Die neue Förderung seit 21. Juli 2026

Wichtig zur Einordnung: Die Förderbedingungen sind nicht automatisch Teil des GModG. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist ein eigenes Förderprogramm mit eigenen Richtlinien und Merkblättern. Die neuen KfW-Konditionen gelten seit dem 21. Juli 2026. Die steuerliche Förderung bleibt bestehen, ebenso die zinsgünstigen Kredite. Eine doppelte Inanspruchnahme ist, wie bisher, ausgeschlossen.

Grundförderung und Förderdeckel

Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Diese sind gedeckelt: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 Euro.

Einkommensbonus für selbstnutzende Eigentümer

Häufig wird der Einkommensbonus falsch verstanden. Die genannten Prozentsätze sind ein zusätzlicher Bonus, nicht die gesamte Förderung. Selbstnutzende Eigentümer können abhängig vom zu versteuernden Haushaltseinkommen zusätzlich zur Grundförderung erhalten:

• 40 Prozent bei einem Einkommen bis 30.000 Euro
• 30 Prozent bis 40.000 Euro
• 10 Prozent bis 50.000 Euro

Bei Berücksichtigung der Familienregelung erhöhen sich die maßgeblichen Einkommensgrenzen pauschal um 10.000 Euro. Insgesamt ist die Förderung auf maximal 80 Prozent der förderfähigen Kosten begrenzt.

Klimageschwindigkeitsbonus

Der Bonus für den Austausch einer alten fossilen Heizung liegt bei 16 Prozent und ist insbesondere für selbstnutzende Eigentümer beim Austausch bestimmter funktionsfähiger fossiler Heizungen vorgesehen, bei Gas- und Biomasseheizungen gelten zusätzliche Altersvoraussetzungen. Er sinkt erstmals zum 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte. Ab Anträgen vom 1. August 2028 soll kein Klimageschwindigkeitsbonus mehr gezahlt werden.

Geplant ab 2027: der Wertschöpfungsbonus

Für das erste Quartal 2027 ist eine weitere Anpassung der Wärmepumpenförderung geplant. Nach den bisherigen Ankündigungen soll die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 Prozent sinken. Für in der EU gefertigte Anlagen soll zusätzlich ein Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent eingeführt werden, womit diese effektiv wieder bei 30 Prozent landen würden. Der bisherige Effizienzbonus und der Emissionszuschlag entfallen. Die endgültigen Förderbedingungen sollten vor einer Antragstellung anhand der aktuellen KfW-Unterlagen geprüft werden.

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Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist die neue Rechtslage doppelt relevant. Zum einen fließt der energetische Zustand einer Immobilie immer stärker in die Kaufentscheidung ein. Auch die Vorgaben für Energieausweise und Effizienzklassen werden geändert, diese Neuerungen treten allerdings zeitversetzt in Kraft, und bereits ausgestellte Energieausweise unterliegen Übergangsregelungen. Zum anderen kann eine anstehende Heizungsentscheidung oder eine absehbare Solarpflicht den Verhandlungsspielraum beeinflussen.

Ob sich eine energetische Maßnahme vor dem Verkauf lohnt oder ob Sie besser im Ist-Zustand verkaufen, hängt stark vom Einzelfall ab. Eine belastbare Immobilienbewertung in Regensburg oder im Landkreis Cham ist dafür der richtige erste Schritt, egal ob Sie ein Haus verkaufen in Cham oder ein Haus verkaufen in Regensburg möchten.

FAQ

Gilt das neue Heizungsgesetz schon jetzt?

Der Bundestag hat das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat ließ es passieren. Zum Redaktionsstand vom 23. Juli 2026 war die Verkündung im Bundesgesetzblatt noch nicht erfolgt, weshalb das Gesetz überwiegend noch nicht in Kraft ist. Die neuen Förderkonditionen der BEG gelten dagegen bereits seit dem 21. Juli 2026.

Darf ich noch eine Gas- oder Ölheizung einbauen?

Grundsätzlich ja. Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in bestehenden Gebäuden müssen ab 2029 jedoch einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe). Wegen steigender Betriebskosten und späterer Vorgaben kann das wirtschaftlich riskant sein.

Wie hoch ist die maximale Förderung beim Heizungstausch?

Aus Grundförderung und Einkommensbonus sind bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich. Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit auf 28.000 Euro gedeckelt.

Lohnt es sich, mit dem Heizungstausch zu warten?

Die aktuellen Förderboni werden schrittweise reduziert. Ob ein sofortiger Austausch wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch unter anderem vom Zustand der bestehenden Heizung, den Investitionskosten, dem Gebäude und der geplanten Haltedauer ab. Die Förderquote allein entscheidet das nicht.

Betrifft mich die Solarpflicht als Eigentümer eines Bestandshauses?

Für bestehende Wohnhäuser gibt es keine pauschale Nachrüstpflicht. Die Solarpflicht greift zunächst bei Neubauten und größeren Nichtwohngebäuden, für neue Wohngebäude ab Anfang 2030. In Bayern sind zusätzlich die landesrechtlichen Vorschriften zu beachten.

Weitere Fragen zum Verkauf beantworten wir in unseren Häufigen Fragen, tiefergehende Themen finden Sie in weiteren Ratgebern in unserem Blog.

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz macht den energetischen Zustand einer Immobilie zu einem noch wichtigeren Faktor beim Verkauf. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf für Sie rechnet oder nicht, klären wir mit Blick auf Ihr konkretes Objekt in einem kostenlosen Erstgespräch. Mit mehr als 216 erfolgreich begleiteten Immobilienverkäufen (Stand Juli 2026), über 540 vorgemerkten, geprüften Käufern und einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 4 bis 7 Wochen kennen wir den aktuellen Markt in Ihrer Region.