Grundstück verkaufen in Regensburg: Bodenrichtwert, Preisfaktoren und Ablauf 2026

Warum der Bodenrichtwert nur der Startpunkt Ihrer Preisfindung ist
Der Bodenrichtwert ist nicht Ihr Verkaufspreis. Er ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone, und zwischen diesem Durchschnitt und dem, was ein Käufer für Ihre konkrete Fläche zahlt, liegen regelmäßig fünfstellige Beträge. Wer ein Grundstück in Regensburg verkaufen möchte, muss deshalb zwei Dinge auseinanderhalten: den amtlichen Orientierungswert und den erzielbaren Marktpreis.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen beides: wie Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden, welche sieben Faktoren den tatsächlichen Preis nach oben oder unten verschieben, welche Unterlagen und Steuern Sie einplanen müssen und wie der Verkauf zeitlich abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufverträgen abgeleitet und gilt für eine Zone, nicht für Ihr einzelnes Grundstück.
Aktueller Stichtag in Bayern ist der 01.01.2026. Die Abfrage über den BayernAtlas ist kostenfrei, eine schriftliche Einzelauskunft für das Stadtgebiet Regensburg kostet 30 Euro.
Den Marktpreis bestimmen darüber hinaus Mikrolage, Bebaubarkeit, Erschließungszustand, Zuschnitt, Belastungen, Gebäudebestand und die angesprochene Käufergruppe.
Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Das gehört vor die Vermarktung, nicht danach.
Vom vollständigen Unterlagensatz bis zum Notartermin sind bei uns durchschnittlich vier bis sieben Wochen realistisch.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Richtwertzone, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Der zuständige Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlich beurkundeten Grundstücksverkäufen ab. Rechtliche Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch. In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut.
Entscheidend ist der Bezugspunkt: Der Richtwert beschreibt ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit typischen Eigenschaften der Zone. Dazu zählen:
Art und Maß der baulichen Nutzung
Grundstücksgröße und Zuschnitt
Entwicklungs- und Erschließungszustand
Lage innerhalb der Richtwertzone
Weicht Ihr Grundstück von diesen Merkmalen ab, und das tut praktisch jedes Grundstück, sind Zu- oder Abschläge zu bilden. Auch die Stadt Regensburg weist ausdrücklich darauf hin, dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben.
Welcher Bodenrichtwert gilt 2026?
Aktueller Stichtag ist der 01.01.2026. In Bayern werden die Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Abrufbar sind sie über die zentrale Auskunft unter www.bodenrichtwerte.bayern.de sowie über den BayernAtlas.
Wichtig ist die Zuständigkeit, weil sie über die Datenqualität und die Ansprechstelle entscheidet:
Liegt das Grundstück in der kreisfreien Stadt Regensburg, ist der Gutachterausschuss der Stadt Regensburg zuständig.
Liegt es in Neutraubling, Lappersdorf, Regenstauf, Wenzenbach, Pentling oder einer anderen Landkreisgemeinde, ist der Gutachterausschuss des Landkreises Regensburg zuständig.
Die Online-Orientierung ist kostenfrei. Eine schriftliche Einzelauskunft für ein Grundstück im Stadtgebiet kostet derzeit 30 Euro.
So finden Sie den Bodenrichtwert in fünf Schritten
Öffnen Sie www.bodenrichtwerte.bayern.de.
Wählen Sie den Stichtag 01.01.2026.
Suchen Sie nach Adresse, Flurstücksnummer oder Lage.
Klicken Sie die passende Bodenrichtwertzone an.
Vergleichen Sie die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks Punkt für Punkt mit Ihrem eigenen Grundstück.
Seit 2026 lässt sich zusätzlich eine PDF-Zusammenstellung mit Bodenrichtwert, Kartenausschnitt und wertbeeinflussenden Merkmalen erzeugen. Diese Datei ist ein guter Ausgangspunkt für das Bewertungsgespräch.
Sieben Faktoren, die den tatsächlichen Grundstückspreis bestimmen
Fläche mal Bodenrichtwert ergibt eine Rechengröße, keinen Angebotspreis. Diese sieben Punkte entscheiden darüber, wie weit der Marktpreis davon abweicht.
1. Mikrolage innerhalb der Richtwertzone
Innerhalb derselben Zone liegen ruhige Wohnstraßen und stark befahrene Durchgangsstraßen. Ausrichtung, Hanglage, Aussicht, Lärmbelastung, angrenzende Bebauung und die Entfernung zu Schule, Einkauf und ÖPNV verschieben die Nachfrage spürbar. Zwei gleich große Grundstücke in Burgweinting, Reinhausen oder einer Umlandgemeinde erzielen deshalb bei identischem Richtwert unterschiedliche Preise.
2. Bebaubarkeit
Für den Käufer zählt nicht die Fläche, sondern das, was darauf entstehen darf. Grundlage ist der Bebauungsplan. Fehlt er, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB und damit nach der umgebenden Bebauung. Zu klären sind:
zulässige Gebäudegröße und Grundflächenzahl
Anzahl der Vollgeschosse
Bauweise und Dachform
Abstandsflächen
Zufahrt und Stellplatznachweis
Möglichkeit einer Grundstücksteilung
Ein großes Grundstück ist nicht so viel wert wie mehrere Bauplätze. Der Mehrwert entsteht erst in dem Moment, in dem die Teilung rechtlich zulässig und tatsächlich umsetzbar ist. Genau das lässt sich vor der Vermarktung durch eine Bauvoranfrage klären, und genau das ist einer der wirksamsten Preishebel überhaupt.
3. Erschließungszustand
Ein vollständig erschlossenes Grundstück ist für private Bauherren kalkulierbar. Offene Anschlüsse und ungeklärte Beiträge sind es nicht, und Käufer preisen diese Unsicherheit mit einem Sicherheitsabschlag ein, der fast immer höher ausfällt als die tatsächlichen Kosten. Prüfen Sie vorab:
Wasser und Abwasser
Strom und Telekommunikation
gesicherte öffentliche Zufahrt
offene Erschließungs- oder Herstellungsbeiträge
Vermessungs- und Teilungskosten
4. Grundstücksgröße und Zuschnitt
Ein sinnvoll geschnittenes Grundstück mit ausreichender Straßenbreite und guter Zufahrt lässt sich besser bebauen als eine lange, schmale oder stark geneigte Fläche. Bei sehr großen Grundstücken ist entscheidend, welcher Teil überhaupt Bauland ist. Garten-, Hinterlieger- und Erweiterungsflächen werden am Markt nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bezahlt, sondern mit einem deutlich reduzierten Ansatz.
5. Belastungen im Grundbuch und Umweltrisiken
Dienstbarkeiten, Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Altlastenverdacht, Baumschutz und Hochwassergefahren wirken direkt auf den Preis. Wer sie erst in der Beurkundungsvorbereitung entdeckt, verliert Käufer oder verhandelt aus der schwächeren Position. Ein Blick in Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
6. Vorhandener Gebäudebestand
Steht noch ein älteres Gebäude auf dem Grundstück, entscheidet die Zielgruppe über den Wert. Für einen privaten Käufer kann ein nutzbarer Bestand ein Plus sein. Für einen Bauträger sind Abriss, Entsorgung und Freilegung reine Kosten, die er vom Bodenwert abzieht. Wir haben in beiden Konstellationen Grundstücke und Häuser in und um Regensburg vermitteltund rechnen deshalb vor der Vermarktung beide Szenarien durch.
7. Entwicklungszustand: Bauland, Rohbauland oder Bauerwartungsland
Der Entwicklungszustand ist der größte Einzelhebel im Preisgefüge.
Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten sofort baulich nutzbar.
Rohbauland ist für eine Bebauung vorgesehen, aber noch nicht ausreichend erschlossen oder nach Lage, Form und Größe noch nicht unmittelbar bebaubar.
Bauerwartungsland kann künftig Bauland werden. Dafür müssen konkrete Tatsachen vorliegen, die eine spätere Bebauung mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Eine bloße Hoffnung auf eine spätere Ausweisung reicht nicht.
Die Abgrenzung regelt § 3 Immobilienwertermittlungsverordnung.
Sie haben Ihren Bodenrichtwert gefunden, sind sich bei der Einordnung aber unsicher? In einem kostenlosen Erstgespräch prüfen wir, was der Richtwert für Ihr konkretes Grundstück bedeutet und welcher Angebotspreis am aktuellen Markt trägt.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Grundstücksverkauf?
Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf und stabilisieren den Preis, weil Käufer und finanzierende Banken ohne Rückfragen kalkulieren können. Diese Dokumente sollten vor dem ersten Inserat vorliegen:
aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
amtlicher Lageplan und Flurkarte
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Bebauungsplan oder Auskunft nach § 34 BauGB
Erschließungsbestätigung der Gemeinde und Nachweise über gezahlte Beiträge
Nachweise zu Wege-, Leitungs- und sonstigen Rechten
bei Bestandsgebäude zusätzlich Baupläne, Baugenehmigung und Energieausweis
bei geplanter Teilung: Vermessungsunterlagen und Teilungsgenehmigung
Fehlt eine Position, planen Sie Vorlaufzeit ein. Auskünfte von Ämtern und Vermessungsstellen brauchen erfahrungsgemäß mehrere Wochen.
Welche Steuern und Kosten fallen an?
Beim Grundstücksverkauf trägt der Käufer üblicherweise die Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, sowie Notar- und Grundbuchkosten in der Größenordnung von rund 1,5 bis 2 Prozent. Für Sie als Verkäufer sind vor allem drei Punkte relevant:
Spekulationsfrist. Verkaufen Sie ein Grundstück aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, unterliegt der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG der Einkommensteuer. Die Befreiung für selbstgenutzten Wohnraum greift bei einem unbebauten Grundstück in aller Regel nicht, weil dafür ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude vorausgesetzt wird. Lassen Sie den Stichtag vor der Vermarktung von Ihrem Steuerberater prüfen, denn maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die des Grundbucheintrags.
Gewerblicher Grundstückshandel. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels mit entsprechenden steuerlichen Folgen. Besonders relevant ist das bei einer Teilung in mehrere Bauplätze. Auch das gehört vorab auf den Tisch Ihres Steuerberaters.
Kosten auf Verkäuferseite. Dazu zählen Grundbuchkosten für die Löschung eingetragener Belastungen, gegebenenfalls Vermessungs- und Teilungskosten, eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung sowie der Verkäuferanteil an der Maklerprovision.
Dieser Abschnitt gibt eine erste Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Besteht ein Bauzwang auf Ihrem Grundstück?
Wenn Sie das Grundstück seinerzeit von einer Stadt oder Gemeinde erworben haben, prüfen Sie den damaligen Kaufvertrag, bevor Sie vermarkten. Kommunale Verträge enthalten häufig:
eine Bauverpflichtung mit fester Baufrist
ein Wiederkaufs- oder Rückübertragungsrecht
Zustimmungsvorbehalte für den Weiterverkauf
Regelungen zur Abschöpfung von Preissteigerungen
Ob und zu welchem Preis die Gemeinde zurückkaufen kann, ergibt sich ausschließlich aus dem konkreten Vertragstext. Klären Sie das vor dem ersten Besichtigungstermin. Eine Bauverpflichtung, die erst beim Notar auffällt, kostet den Käufer und in der Folge auch den Preis.
Wer kommt als Käufer infrage?
Den höchsten Preis erzielt nicht die größte Reichweite, sondern die passende Zielgruppe. Je nach Grundstück sind das:
private Bauherren und Familien
Eigentümer angrenzender Grundstücke
regionale Bauträger
Projektentwickler
langfristig orientierte Kapitalanleger
Private Käufer bewerten Lage, Wohnqualität und persönliche Nutzung, sie zahlen für das Gefühl, richtig anzukommen. Bauträger rechnen mit erzielbarer Wohnfläche, Baukosten, Vermarktungsrisiko und Marge, sie zahlen für die Kalkulation. Wer beide Gruppen mit demselben Exposé anspricht, verliert bei beiden.
Wir gleichen Ihr Grundstück gezielt mit über 540 vorgeprüften Kaufinteressenten aus unserem Netzwerk ab, bevor eine Anzeige online geht. Aus über 216 vermittelten Verkäufen und 129 Bewertungen bei 5,0 Sternen wissen wir, welche Käufergruppe für welchen Grundstückstyp in Regensburg und im Landkreis tatsächlich zahlt.
Wie läuft der Verkauf ab und wie lange dauert er?
Vom vollständigen Unterlagensatz bis zum Notartermin liegt die durchschnittliche Dauer bei uns zwischen vier und sieben Wochen. Der Ablauf in fünf Schritten:
Prüfung und Unterlagen (1 bis 2 Wochen). Grundbuch, Baulasten, Erschließung, Bebaubarkeit und Vertragsbindungen werden geklärt.
Bewertung und Preisstrategie. Bodenrichtwert, Zu- und Abschläge, Vergleichsfälle und Zielgruppenlogik ergeben den Angebotspreis.
Zielgerichtete Ansprache. Abgleich mit dem Käufernetzwerk, danach Exposé und Portalvermarktung, jeweils auf die passende Käufergruppe zugeschnitten.
Besichtigungen und Bonitätsprüfung. Nur Interessenten mit belegter Finanzierung kommen in die Verhandlung.
Beurkundung und Übergabe. Notartermin, Kaufpreisfälligkeit nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, anschließend Umschreibung im Grundbuch.
Die anschließende Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung nimmt üblicherweise weitere vier bis acht Wochen in Anspruch.
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Regensburg
Was ist mein Grundstück in Regensburg wert?
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert der Zone und den individuellen Merkmalen Ihres Grundstücks. Ausschlaggebend sind Mikrolage, Bebaubarkeit, Erschließungszustand, Zuschnitt, Belastungen und ein eventueller Gebäudebestand. Eine belastbare Zahl entsteht erst nach Prüfung dieser Punkte am konkreten Objekt.
Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine gesamte Richtwertzone und hat keine bindende Wirkung. Der erzielbare Marktpreis liegt je nach Grundstücksmerkmalen darüber oder darunter.
Ist die Abfrage im BayernAtlas kostenlos?
Ja. Die Online-Orientierung über bodenrichtwerte.bayern.de ist kostenfrei. Eine amtliche schriftliche Einzelauskunft für das Stadtgebiet Regensburg kostet derzeit 30 Euro.
Muss ich beim Grundstücksverkauf Steuern zahlen?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Die Ausnahme für selbstgenutzten Wohnraum greift bei unbebauten Grundstücken regelmäßig nicht. Lassen Sie den konkreten Fall vor der Vermarktung von Ihrem Steuerberater prüfen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Bebauungsplan oder Auskunft nach § 34 BauGB sowie Nachweise zur Erschließung. Bei vorhandenem Gebäude kommen Baupläne, Baugenehmigung und Energieausweis hinzu.
Sollte ich das Grundstück vor dem Verkauf erschließen?
Nur wenn die Erschließungskosten unter dem Abschlag liegen, den Käufer für ein unerschlossenes Grundstück ansetzen. Diesen Vergleich rechnen wir vor der Vermarktung durch. Häufig genügt bereits eine verbindliche Kostenauskunft der Gemeinde, um den Abschlag zu neutralisieren.
Kann ich ein großes Grundstück teilen?
Das hängt von Bebauungsplan beziehungsweise umgebender Bebauung, Zufahrt, Abstandsflächen, Erschließung und eingetragenen Dienstbarkeiten ab. Klarheit schafft eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Fällt sie positiv aus, steigt der erzielbare Gesamtpreis in vielen Fällen deutlich.
Was passiert mit einem alten Haus auf dem Grundstück?
Ob Erhalt, Sanierung oder Abriss wirtschaftlich sinnvoller ist, entscheidet der Gebäudezustand und das Nutzungskonzept des Käufers. Vermarkten Sie parallel an private Sanierer und an Bauträger und vergleichen Sie die Angebote, statt sich früh auf ein Szenario festzulegen.
Wie lange dauert der Verkauf eines Grundstücks?
Bei vollständigen Unterlagen und realistischem Angebotspreis liegen zwischen Vermarktungsstart und Notartermin durchschnittlich vier bis sieben Wochen. Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung nehmen weitere vier bis acht Wochen in Anspruch.
Weitere Antworten auf die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf haben wir gesammelt.
Ihr nächster Schritt
Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was der Boden in Ihrer Zone im Durchschnitt wert war. Er sagt Ihnen nicht, was ein Bauträger für Ihre Teilungsoption zahlt oder was eine Familie für den ruhigen Südhang ausgibt. Diese Differenz ist der Betrag, um den es beim Verkauf tatsächlich geht.
Wir prüfen Lage, Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und Zielgruppe Ihres Grundstücks und leiten daraus eine Preis- und Vermarktungsstrategie ab, die zur passenden Käufergruppe führt.
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