Haus ohne Makler verkaufen in Regensburg

Privatverkauf in Regensburg: Ersparnis, Aufwand und Risiken im Überblick

Die Provision sparen, alles selbst in der Hand behalten, direkt mit dem Käufer verhandeln. Der Gedanke klingt vernünftig. Und in bestimmten Konstellationen funktioniert der Privatverkauf eines Hauses in Regensburg tatsächlich. Bei der Entscheidung sollten Sie jedoch Ihren eigenen Aufwand und den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis den möglichen Kosten einer Maklerbeauftragung gegenüberstellen. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Faktoren für den Vergleich – ohne pauschale Versprechen.

Was Sie beim Privatverkauf in Regensburg wirklich sparen

Seit Dezember 2020 gelten für bestimmte Immobilienverkäufe besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656b–656d BGB). Sie betreffen den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher. Werden beide Seiten mit Maklerlohn belastet, müssen sie sich grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten; bei einer Weitergabe der Kosten durch nur eine beauftragende Partei gelten zusätzliche Voraussetzungen. Eine konkrete Provisionshöhe schreibt das Gesetz nicht vor. 7,14 % Gesamtprovision beziehungsweise 3,57 % je Seite sind allenfalls eine vertragliche Vereinbarung.

Das bedeutet für Sie als Verkäufer: Beim Privatverkauf entfällt keine pauschal gesetzlich festgelegte Provision. Eine mögliche Ersparnis entspricht vielmehr der Maklervergütung, die im konkreten Fall sonst vereinbart worden wäre. Ob der Privatverkauf finanziell vorteilhaft ist, hängt außerdem von den eigenen Verkaufs- und Beratungskosten sowie dem tatsächlich erzielten Kaufpreis ab.

Häuser in Regensburg lagen Anfang 2026 im Angebotspreis-Durchschnitt bei rund 4.600 bis 5.300 €/m² (Hinweis: individuelle Werte hängen stark von Lage, Baujahr, Energieklasse und Zustand ab, diese Durchschnittswerte sind Orientierungsgröße, kein Verkaufswert).

Bei einem Haus mit einem Marktwert von 600.000 Euro lässt sich eine mögliche Ersparnis nur anhand der konkret vereinbarten Vergütung berechnen. Nur als Beispiel: Eine hypothetische Verkäuferprovision von 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer entspräche bei einem Kaufpreis von 600.000 € 21.420 €. Das ist keine allgemeine Ersparnisgarantie. Eigene Verkaufs- und Beratungskosten sowie der tatsächlich erzielte Kaufpreis beeinflussen das Ergebnis.

Die realen Eigenkosten beim Privatverkauf in Regensburg

Beim Privatverkauf entstehen Kosten, die viele Eigentümer nicht einkalkulieren. Beim Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich; liegt keiner vor, muss in der Regel einer ausgestellt werden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Darüber hinaus können – je nach Umfang und Anbieter – Kosten für Fotos, Grundrissaufbereitung und Inserate anfallen. Eine unabhängige Wertermittlung oder individuelle Rechtsberatung kann ebenfalls sinnvoll sein; ob und in welchem Umfang, hängt vom Einzelfall ab.

Der Faktor, den kein Sparrechner zeigt: der erzielte Verkaufspreis

Mehrere Marktberichte können Hinweise auf einzelne Märkte geben, lassen sich aber nicht pauschal auf jeden Privatverkauf übertragen. Ein allgemein gültiger Preisabschlag lässt sich daraus nicht ableiten. Der tatsächlich erzielte Preis hängt unter anderem von Objekt, Nachfrage, Preisstrategie und Verhandlungen ab.

Bei einem Haus mit 600.000 Euro Marktwert lässt sich ein möglicher Mindererlös nicht pauschal beziffern. Für einen belastbaren Vergleich zählen der konkrete Verkaufspreis, eine gegebenenfalls vereinbarte Maklervergütung und die eigenen Vermarktungskosten.

Diese Mechanismen wirken dabei zusammen:

Falsche Preisvorstellung. Eigentümer bewerten ihre Immobilie emotional, nicht nach Marktdaten. Das führt entweder zu einem zu hohen Einstiegspreis mit langer Vermarktungsdauer und einem späteren Preisabschlag oder zu einem zu niedrigen Preis, weil die Vergleichsbasis fehlt.

Verhandlungsnachteil. Professionelle Käufer lesen emotionale Signale gezielt aus. Wer das Haus selbst besichtigt und gleichzeitig verhandelt, hat keinen Puffer zwischen persönlicher Bindung und nüchterner Preisdiskussion.

Unqualifizierte Käufer. Kaufzusagen sind kein Kaufvertrag. Ein Interessent, dessen Finanzierung scheitert, kostet Wochen. Die Immobilie steht länger am Markt, potenzielle Käufer werden misstrauisch, verhandeln härter und drücken den Preis. Ohne systematische Bonitätsprüfung im Vorfeld passiert genau das.

Fehlende Reichweite. Der diskrete Verkauf über vorgemerkte Kaufinteressenten ohne öffentliche Exposé-Schaltung ist privat schlicht nicht möglich. Wer keine Käuferkartei hat, vermarktet ausschließlich öffentlich.

Rechtliche Unsicherheiten. Fehlerhafte Angaben im Exposé, fehlende Unterlagen oder unklare Aussagen zu Wohnfläche, Energieausweis, Modernisierungen oder Mängeln können später teuer werden. Viele Privatverkäufer unterschätzen, dass auch gut gemeinte Aussagen haftungsrelevant sein können.

Schwache Vermarktungsstrategie. Ein Inserat ist noch keine Verkaufsstrategie. Ohne professionelle Bildsprache, klare Zielgruppenansprache, strukturierte Besichtigungen und gezielte Nachfasskommunikation bleiben oft genau die Käufer aus, die bereit wären, den besten Preis zu zahlen.

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Die fünf häufigsten Fehler beim Privatverkauf in Regensburg

Energieausweis und Pflichtangaben prüfen. Beim Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich; liegt keiner vor, muss in der Regel einer ausgestellt werden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift (§80 Abs.3 GModG). Ist der Ausweis zum Zeitpunkt einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits vorhanden, müssen die vorgeschriebenen Angaben daraus in der Anzeige stehen (§87 GModG): darunter Ausweisart, Energiekennwert und Energieträger sowie bei Wohngebäuden auch Baujahr und Effizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung ist der Energieausweis vorzulegen (§80 Abs.4 GModG). Verstöße gegen die Pflichtangaben in Anzeigen können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden (§108 GModG).

Verkaufspreis aus dem Bauchgefühl. Der häufigste und teuerste Fehler. Zu hoch angesetzt führt zu einem Burnout-Objekt: Je länger eine Immobilie am Markt ist, desto skeptischer werden Käufer und desto stärker der Preisdruck danach. Zu niedrig angesetzt verschenken Sie Kapital.

Besichtigungen ohne Vorqualifizierung. Wer jeder Anfrage automatisch zusagt, öffnet die Tür für Schaulustige, Schnäppchenjäger und Interessenten ohne ernsthafte Finanzierungsoption. Jede Besichtigung kostet Zeit und Nerven, mit Ergebnis oder ohne.

Kaufvertrag ohne rechtliche Prüfung. Der Notar beurkundet neutral und ersetzt keine rechtliche Beratung. Gewährleistung und Haftung für Mängel sollten im Vertrag klar geregelt sein. Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§444 BGB). Ob ergänzende individuelle Rechtsberatung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Emotionale Verhandlungsführung. Wer jahrzehntelang in einem Haus gewohnt hat, fällt in Besichtigungen aus der neutralen Rolle. Käufer, die Mängel benennen oder feilschen, treffen auf eine persönliche Reaktion statt auf professionelle Argumentation. Das kostet Preis.

Was Käufer in Regensburg 2026 voraussetzen

Der Regensburger Markt hat sich verändert. Käufer sind informierter, Finanzierungen komplexer, Anforderungen an Exposé-Qualität höher. Was vor einigen Jahren noch mit einem Smartphone-Foto und drei Sätzen auf dem Portal funktioniert hat, reicht heute nicht mehr.

Käufer erwarten professionelle Fotos, die Licht, Raum und Struktur zeigen, einen vollständigen Grundriss und alle relevanten Unterlagen vorab, z. B. Grundbuchauszug und Energieausweis. Dazu klare Kommunikation zu Zustand, Baujahr und eventuellen Mängeln sowie schnelle, zuverlässige Rückmeldung auf jede Anfrage. Wer das als Privatverkäufer allein schultern möchte, betreibt faktisch einen Teilzeitjob über mehrere Monate.

Was ein Makler in Regensburg konkret für Ihren Verkaufspreis tut

Erfahren Sie, wie wir andere Eigentümer durch den Verkauf in Regensburg begleitet haben und was dabei den Unterschied gemacht hat. Hier die konkreten Leistungen, die direkt auf Ihren Nettoerlös einzahlen:

Marktwissen aus echten Transaktionen. Nicht Angebotspreise aus Portalen, sondern tatsächlich erzielte Kaufpreise aus dem Regensburger Markt. Sie helfen, die Preisfindung für das konkrete Objekt und seine Lage einzuordnen. Eine Wertermittlung beruht auf mehreren individuellen Faktoren und ist keine Zusage für einen bestimmten Verkaufspreis.

Professionelle Immobilienfotos. Der erste Eindruck entscheidet darüber, ob ein Interessent auf Ihr Inserat klickt oder weiterschrollt. Deshalb setzen wir nicht auf externe Zufallslösungen, sondern haben interne Immobilienfotografen fest im Team. Sie kennen die Anforderungen hochwertiger Immobilienvermarktung, wissen, wie Licht, Perspektive und Raumwirkung gezielt eingesetzt werden, und präsentieren Ihr Objekt so, dass es online sofort Aufmerksamkeit erzeugt. Professionelle Fotos können die Präsentation und Online-Aufmerksamkeit verbessern; sie garantieren jedoch weder eine bestimmte Nachfrage noch einen bestimmten Verkaufspreis.

Hochwertige Social-Media-Videos für Ihr Objekt. Neben dem klassischen Exposé produzieren wir professionelle Immobilienvideos, die gezielt für Social Media aufbereitet werden. Die erzielte Reichweite hängt von Objekt, Plattform und Kampagne ab. Videos können zusätzliche Sichtbarkeit schaffen; wie viele Interessenten daraus entstehen und welchen Einfluss dies auf den Verkaufspreis hat, lässt sich nicht verlässlich vorhersagen.

Netzwerk vorgemerkter Kaufinteressenten. Viele Häuser in der Regensburger Region werden diskret vermittelt, ohne öffentliche Anzeige, direkt aus dem Interessentenpool. Eine diskrete Ansprache kann die Privatsphäre wahren; ob sie die Vermarktungszeit verkürzt, hängt von der passenden Käufersuche ab.

Verhandlungsführung mit professionellem Abstand. Ein erfahrener Makler ist nicht emotional involviert. Er kann die Verhandlungen sachlich strukturieren und dabei helfen, Ihre Preisziele im Blick zu behalten.

Jahrelange regionale Erfahrung. Jede Lage in Regensburg hat ihre eigenen Dynamiken: welche Stadtteile gerade besonders gefragt sind, welche Käufergruppen für Ihr Objekt infrage kommen, wie lange Vermarktungszeiten realistisch sind. Diese Erfahrung lässt sich nicht aus Portaldaten ablesen. Sie wächst durch kontinuierliche Arbeit im regionalen Markt. Lesen Sie, was unsere Kunden dazu sagen.

Qualifizierung der Käufer vor der Besichtigung. Soweit verfügbar, prüfen wir Finanzierungsbestätigungen und weitere Bonitätsnachweise vor einer Besichtigung. Das kann die Vorauswahl erleichtern, ersetzt aber keine verbindliche Finanzierungszusage.

Erste Orientierung zu steuerlichen und rechtlichen Fragen. Wann greift die Spekulationssteuer? Welche Regelungen gelten bei einer geerbten Immobilie? Wie wirkt sich die Eigennutzung auf die Steuerpflicht aus? Wir können allgemeine Informationen zum Ablauf geben und verweisen Sie bei individuellen Rechts- oder Steuerfragen an spezialisierte Steuerberater und Notare in Regensburg. Unsere Hinweise ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Begleitete Abwicklung. Wir koordinieren die Schritte vom Exposé bis zum Notartermin und unterstützen bei der Vorbereitung der Übergabe. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; individuelle Rechtsfragen sollten Sie bei Bedarf mit dem Notar oder einer anwaltlichen Beratung klären.

Privatverkauf oder Makler: So treffen Sie die richtige Entscheidung

Die entscheidende Frage ist nicht "Makler oder kein Makler?", sondern: Wie hoch ist Ihr realer Nettoerlös?

Wer über den Verkaufspreis verhandelt, ohne den Markt zu kennen, gibt häufig mehr nach als er gespart hat. Wer zu früh einen ungeeigneten Käufer verpflichtet, verliert Wochen. Wer rechtliche Fehler im Kaufvertrag übersieht, verliert im schlimmsten Fall weit mehr als die eingesparte Provision.

Lassen Sie uns die Rechnung gemeinsam aufmachen, ohne Verpflichtung, konkret und auf Ihr Objekt bezogen. Was ist Ihr Haus in Regensburg wirklich wert, und welcher Verkaufsweg ist für Ihre Situation der richtige?

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Häufige Fragen: Haus verkaufen ohne Makler in Regensburg

Ist es legal, ein Haus in Regensburg ohne Makler zu verkaufen?

Ja, vollständig legal. Es gibt keine Pflicht zur Maklerbeteiligung. Eigentümer können Preisfindung, Vermarktung und Kommunikation selbst organisieren. Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss jedoch notariell beurkundet werden (§311b Abs.1 BGB). Welche weiteren Pflichten bestehen, hängt vom Einzelfall ab.

Wie viel spare ich wirklich, wenn ich in Regensburg ohne Makler verkaufe?

Als Verkäufer sparen Sie Ihren Anteil der Provision: Eine pauschale gesetzliche Verkäuferprovision von 3 % netto gibt es nicht. Beim Privatverkauf entfällt nur eine Maklervergütung, die andernfalls tatsächlich vereinbart worden wäre. Zum Rechnen: Eine hypothetische Verkäuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer entspräche bei 600.000 € Kaufpreis 21.420 €. Eigene Verkaufs- und Beratungskosten können davon abgehen. Ob der Privatverkauf günstiger ist, hängt zusätzlich vom tatsächlich erzielten Kaufpreis ab; ein allgemeiner Preisabschlag lässt sich nicht seriös festsetzen.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich privat verkaufe?

Ja. Beim Verkauf muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen; fehlt einer, ist in der Regel einer auszustellen, sofern keine Ausnahme greift (§80 Abs.3 GModG). Der Verkäufer oder Makler muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen; findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen und spätestens auf Nachfrage des Kaufinteressenten (§80 Abs.4 GModG). Liegt der Ausweis schon zum Zeitpunkt einer kommerziellen Anzeige vor, gehören die Pflichtangaben aus §87 GModG in die Anzeige. Verstöße gegen diese Anzeigenpflicht können mit bis zu 10.000 € geahndet werden (§108 GModG).

Wie lange dauert ein Privatverkauf eines Hauses in Regensburg?

Deutlich länger als ein professioneller Maklerverkauf. Studien zeigen eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von 6 bis 12 Monaten beim Privatverkauf, gegenüber 3 bis 6 Monaten mit Maklerbegleitung. Hinzu kommen 100 bis 160 Stunden Eigenaufwand für Exposé, Besichtigungen, Kommunikation und Abwicklung.

Was ist das größte Risiko beim Hausverkauf ohne Makler in Regensburg?

Der falsche Verkaufspreis. Zu hoch angesetzt führt zu langer Verweildauer und späterem Preisdruck durch informierte Käufer. Zu niedrig angesetzt verschenken Sie Kapital. Ohne Zugang zu tatsächlichen Transaktionspreisen, nicht nur Angebotspreisen aus Portalen, ist eine präzise Preisfindung für private Eigentümer kaum möglich.